fb29146d627b64ff31fe3dfa0276a704 1 - 銀行が4億以上の高額融資を実行してくれるのは今だけ

銀行が4億以上の高額融資を実行してくれるのは今だけ


ここからの記事を読む為に約 14 分の時間が必要

現在、年収700万~1000万程度の

サラリーマンでも、

属性により

2億~4億、場合によっては6億の

高額条件で融資を実行してくれる

銀行が多くあります。

なぜ、年収1000万程度のサラリーマンに

こんな高額の融資を付けてくれるのか?

そのからくりをお教えしましょう。

10年くらい前までは

同じような年収1000万程度の

サラリーマンならせいぜい、

1億円の融資が通れば御の字な

時代でしたよ。

今はすごいですね。

私のブログに問合せしてくる

読者さんも、2億の融資が付いた!とか

4億までいけました!

なんて喜びのメールが届いているので

やはり、まだまだ、ハイレバレッジ融資フィーバー

は続いています。

このハイレバレッジ融資の波にのって

高額融資でしか実現しなかった

都心1億以上の新築木造アパートや

ハーツアセットマネージメントの提供する

1棟で2億~3億の中古RCマンションを

ただの年収700万~1000万の

サラリーマンが複数棟保有できているのです。

さて、この高額融資が付くようになった背景には

銀行が収益物件を査定方法が変わったことが

大きいのです。(大したからくりではありません!)

一昔前・・・10年くらい前までは

「積算法」と呼ばれる方法で

銀行は不動産を査定し、融資の額を

決めていました。

この積算法とは、まあ簡単に説明すると

土地の価値を路線価等で決定し、

建物の価値を築年数や地域特性から判断し

土地と建物の価値を合算して融資枠を決める方法

だったのです!まあ、イメージしやすいでしょ

当たり前の方法ですね。

ただし、この積算法だと、

融資の枠は大きくなりません。

理由は土地の価値は路線価になってしまうからです。

実際の売買は1割~2割程度

高い価格で取引されているのに

土地の査定は路線価になってしまうので

実際の価値より低めに査定することになります。

建物にしてもそうです。

建物を査定する場合でも、この積算法だと

固定資産税の課税資産価値を参考にされてしまうので

どうしても、実際に取引される価格よりも

低めに査定されてしまうのです。

土地も建物も実際の取引額より低めに

査定されるため、

銀行の融資は購入価格より2割程度低い額までしか

融資が付かないのです。

2億の物件なら

銀行から1億6000万円まで融資が付くので

残りの4000万円は、自己資金!

ということになります。

たとえ、年収1000万でもなかなか4000万の

自己資金を出すことは難しいでしょう。

と、言うことで10年くらい前までは

貯金がないサラリーマンはとてもじゃないですが

2億や4億なんて融資を受けての

不動産投資は不可能でした。

しかし、現在では、10年前までは

銀行査定の定番だった

「積算法」で不動産の価値を決めて

融資額を決めている銀行はあまりありません。

4年ほど前から不動産査定の定番だった

「積算法」に代わり

「収益還元法」による査定方法に

変わったのです。

収益還元法については

前にも詳細に述べましたが、

収益還元法とは、その物件が将来生み出すことができる

収益性を現在の価値に置き換えて不動産の価値を決定する方法です。

まあ、たとえるなら、「将来性で価格を決める!」のが

収益還元法による不動産価格の決定方法です。

得られる家賃収入を、期待される利回りで割って

物件の価値を決めます。

計算式で記述すると

物件の価値(バリュー)=年間家賃収入÷利回り

となります。

利回りはその物件の築年数や間取りから、

その地域の平均的な数値を用います。

例えば、福岡市内の30㎡の築30年ワンルームなら

家賃が6万で、利回りが平均的に10%だとすると

物件の価値(バリュー)=年間家賃収入÷利回りだから

物件の価値(バリュー)=6万×12か月÷0.1=720万

となります。この物件が入るマンションには

20戸同じ間取りであるなら

RCマンション1棟=720万×20戸=1億4400万となりますね。

まあ、これは単純計算ですが、

実際に取引される価値で物件の価値を決めるので

とても、現実的なのです。

どこの銀行でも現在この

収益還元法で物件価値を決めます。

積算法から収益還元法に査定方法が変わった時代背景には

様々な物件の事例やデータが日本には揃っているということでしょうね

まあ、要はいっぱい物件があるから

どこの地域でも想定利回りが計算できるのです。

だから、実際の家賃と利回りから

物件価値を決めても、大きく外れて

破綻する(回収不能になる)リスクが

小さいと判断しての事でしょうね。

さて、収益還元法なら

1億の物件は1億

2億の物件なら2億

4億なら4億の融資を付けることが

可能になりました。

これは何を意味するかというと、

自己資金が「ゼロ」

または、諸費用(50万~300万)

程度あれば、

4億くらいの物件でも買えてしまうのです。

↓不動産投資やるなら今です!
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それなら年収400万のサラリーマンでも

1億の新築アパートオーナーになれるし

年収800万のサラリーマンが2億のマンションのオーナー

になれるし

年収1000万のサラリーマンが4億のマンションオーナー

になれちゃうんです。

これが、現在の状況です。

個人では手が出なかった

億越え融資をフルローンや

オーバーローンで簡単に

手に入れることが出来る!

これが、現在の日本です。

でも、融資が付きやすい時代と

融資が付きにくい時代を

何度も繰り返しているのが

我が国日本です。

景気の良しあしと

足並みをそろえながら

繰り返されます。

日本政府が、購買欲を上げよう!

金利を低くしてどんどんお金を貸そう!

そういう時代にはどんどん融資が付きやすいのです。

まさに、今までの時代ですね。

でも、行き過ぎたブームは

政府主導で引き締めに入ります。

皆さんご存知でしょうが、

現在、

融資が緩い時代がすでに5年ほど続いています。

どの不動産業者も、銀行担当者も口を

揃えて言うことが、

政府のゼロ金利政策が終了を迎えると

ともに各銀行の融資は一斉に

渋くなるであろうと・・・。

まさに、今その変化点にいると思います。

そろそろ、批判が多かった

ゼロ金利は終了を迎えると思います。

先日の日銀総裁のコメントでも

ゼロ金利を維持するものの、

徐々に解除していくことに

触れ始めています。

私の想像では、あと数年で

この2億だ4億だ6億だなんて

融資の緩い時代は終了を迎えると思います。

収益還元法でいくら銀行が物件価値を審査してくれても

その物件価値の80%までしか融資はしない!

なんて基準を銀行に課されては

たまったもんじゃあありませんね。

わたしは、この緩い融資時代の波に乗って

4億近くまで借入額を増やしてきました

現在投資をしているかたもそうですね。

ラブ☆スカイは予言します。

まもなく、あと数年で

不動産ブームは終結すると!

不動産バブルが続くと

現在の大家さんが困ってしまいますから

早く終了してほしいですが

融資が付かなければ

不動産を購入できる方は

超属性と

超貯金者だけになります。

サラリーマンで年収が1000万以下でも

不動産投資をしたい方は

早く手を打つしかないと思います。

まだまだ未来がある

太陽光発電事業が

政府や銀行の思惑で

下火になったように

国が方針を変えると一気に

流れは変わります。

投資は波に乗って行うものです。

波が来ていないのに

時代に合わない投資をすると

大失敗します。

だから、太陽光発電ブームでは

太陽光発電投資に全力で挑み

新築不動産投資ブームでは

新築不動産投資に全力で挑み

中古マンションがブームなら中古マンションに全力で挑む!

株式投資やFXと同じで

逆張りより順張りが一番儲かります。

不動産投資への融資が厳しくなると

今度は、銀行は個人から

法人に融資枠をシフトしていきます。

不景気時は、企業への貸し出しはリスクが大きいから

銀行は高属性サラリーマンの不動産投資に

融資します。

景気が軌道に乗ってきたら

銀行は法人や企業、個人事業者への

融資に切り替えるため、

事業者への融資が緩くなります。

現在不景気から脱却して、

これからしばらくは景気が安定するでしょう。

もう銀行は高属性サラリーマンに

ちまちまと融資する必要がなくなるのです。

まもなく

融資が厳しくなるサラリーマン個人の不動産投資。

サラリーマンが億越えの融資を受けて

ハイレバレッジで不動産投資が

できるのは・・・今だけです。

やるなら、すぐやる!

やらないなら、絶対やらない!(あとでクヨクヨしない。)

いつ不動産投資をやるの?

今でしょ!(古・・・これが時代遅れ)

ここからの記事を読む為に約 4 分の時間が必要

ラブ☆スカイが
不動産投資・発電系投資セミナーを
開催いたします。

人生初となる
ラブスカイの地元「博多」開催です。
今回は、要望の多かった
「日曜日開催」となります。

日程は
平成29年12月17日 12:00~

場所は、博多駅前または中州の近くの

貸し会議室です。

ラブ☆スカイの「成功の投資スキーム」

と題して、私の独断と偏見に満ちた

投資理論を6時間の長丁場でお伝えいたします。

今回は、ネタを1時間分追加して

特別バーションで講義させていただきます。

目から鱗のネタをひっさげたいと思いますから

ぜひご期待ください。

↓前回開催したの東京セミナーです!
IMG 1251 - 銀行が4億以上の高額融資を実行してくれるのは今だけ

私のセミナーの醍醐味は

私の話よりもセミナーに参加される先輩投資家さん

と初心者投資家さんの斬新な意見飛び交う

2次会にあります。

地元博多は近くに「中州」というすばらしい「飲み屋街」も

あります。

今回もハーツアセットマネージメント株式会社から植西社長が

参加してくれそうです。

中古RC1棟にご興味がある方なら最新情報を手に入れることができて

さらにお得です!

お会いできることを楽しみにしております。

まあ、今回は日曜開催で

参加しやすくしております

ぜひ

参加ご希望の方は下記のフォームから問合せください!

博多セミナー参加の場合は「博多」をお選びください

セミナー参加費500円!

2次会は割り勘

です。

振るうってご参加くださいね!

ここからの記事を読む為に約 14 分の時間が必要

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

⇒続きを読む

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