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前回の
投資シミュレーション【新築アパート編】
に続き本日は
投資シミュレーション【新築RC区分マンション編】
です。
【条件】
・新築RC区分マンション １k １戸 ２５．５㎡
・建築価格２５００万
・諸経費１０万（ラブスカイ特別値引き）
・ローン２５年
・金利２．１％
・毎月返済額１０万円
・利回り６％
・年間家賃収入150万円（月間家賃12.5万円）
・家賃年間下落率 1％とすると下表のようになります。
・すべてを差し引いた実キャッシュフロー0万/月
（今回はローン返済中はプラスマイナスゼロ設定）
・マンション経営開始年齢４０歳（平均不動産経営チャレンジ年齢）
・寿命 ８５歳（平均寿命）
・節税対策によるメリットは考慮しない
・物件価値下落率を年間２％（家賃下落率の約2倍）と仮定すると下記の表になります。
ﾏﾝｼｮﾝ価格の下落率はデフレ期間でも
年間１％～１．５％程度ですが
今回は厳しく試算します！
現実的にはインフレが進んでいきますので
反対に価値が上がるなんてことも考えれますが
今回は物件価値が右肩下がりで下がり続ける前提にしておきます。
それでもシミュレーション結果から
かなりのメリットがありましたよ。
ご期待ください。
では、
シミュレーションしましょう。
〇経営１年目～２５年目 （ローン返済中）
年齢：６５歳 （４０歳＋２５年経過）
収入：１１．２万/月（２５年間の平均家賃）×１２ヶ月×２５年＝３３６０万
支出：
ローン１０万×１２ヶ月×２５年＝３０００万
共益費、税金等=年間１２万×２５年=３００万
マンション時価：１５３９万円（表より）
この時点で売却した場合の収益総額＝３３６０万－３３００万＋１５３９万
＝１５９９万
ローン返済直後に売却しても１５９９万円のメリットです。
〇経営２６年目～３０年目（ローン返済後）
２５年ローン完済により、ローン返済分１０万円が
見入りとなり、総家賃が収入となる
年齢：７０歳 （４０歳＋３０年経過）
総収入：６０万（繰越）＋９．５万/月（5年間の平均家賃）×１２ヶ月×５年＝６３０万
マンション時価：１３９２万円
この時点で売却した場合の収益総額＝６３０万+１３９２万＝２０２２万！！
〇経営３１年目～４５年目（RCマンションは５０年は経営が続けられます！）
年齢：８５歳 （４０歳＋４５年経過）
総収入：６３０万（繰越）＋８．６万/月（１５年間の平均家賃））×１２ヶ月×１５年＝２１７８万
マンション時価：１０２８万円
この時点で売却した場合の収益総額＝２１７８万+１０２８万＝３２０６万！！
さて、新築RC区分マンションを２５００万円で購入したら
寿命を全うする時期には３２００万円の利益をいただいた事になります。
新築アパート経営の場合は８０００万で購入したら、２５年で約８０００万円の資産形成でした。
新築RC区分マンションの場合は、木造アパートよりも法定年数も長く約５０年間経営することができます。
この最大の利点を活用して、長く経営すると、わずか２５００万円の投資で
３２００万円を得ることができるのです。
ということは、区分を新築アパートと同じだけ購入したら
新築アパートよりも生涯収入は多くなることになりますね！
新事実だ！さて、新築RCマンション１戸だけでも
長く経営することでメリットを享受できることは理解いただけたでしょうか？
わたしもシミュレーションしてびっくりでしたね。
でも、ラブスカイスキームのほうも検証しましょう！
わたしの投資スキームはすごいですよ！
新築RCマンションは長く経営を続けることで
最大のメリットを享受できますが
ただ一点だけデメリットがあります。
それは、ローン返済期間中は
現金を稼ぐことができないことです。
基本的に物件価値は存在するので
益はあくまで含み益となりますね。
そこでラブ☆スカイスキームは
新築RCマンション＋新築アパート
新築RCマンション＋中古大型RCマンション一等買い
新築RCマンション＋発電事業
といった形をつくり、
一気に繰り上げ返済するスキームを紹介しています。
さて、新築アパートを購入した後、マンションを購入した場合
約１０年で新築RCマンションを繰り上げ返済することができます。
他の投資案件でキャッシュを稼いで
新築RCマンションの繰上げ返済に資金を回した場合について
計算してみましょう
〇１年目～１０年目 （ローン返済中）
ローン返済中の収支はプラスマイナスゼロとします。
１０年後のマンション時価：２０８４万円（表より）
〇１１年目～４５年目 （ローン完済後）
２６年目に売却したとして計算してみましょう。
１０年でローン完済により、ローン返済分１０万円が
見入りとなり、総家賃が収入となる
総収入：９．６万/月（３５年間の平均家賃）×１２ヶ月×３５年＝４０３２万
マンション時価：１０２８万円（表より）
この時点で売却した場合の収益総額＝４０３２万+１０２８万＝５０６０万！！
２５００万の投資をしたら、４５年で５０６０万円の利益を得ることができます。
これが、繰上げ返済のパワーです！！
だから、新築アパートや中古大型RCマンション１棟買いやバイオマス発電等との
コラボレーションで繰り上げ返済賞の2500万激安マンションを
購入することをお勧めするのです！！
万が一繰り上げ返済するためのキャッシュフロー発生装置（他物件）を
購入できなかったとしても
マンションを２５年～３０年のローン完済後はしっかりメリットを得ることができますので
ご安心を！！
【結論】
新築RC区分マンションを経営する場合は
やっぱり、新築アパートや中古大型RCマンションやバイオマス発電事業等の
キャッシュフローを生み出す投資との組み合わせで
購入したら・・・・・無敵です。
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