20160111154816ecfs 1 - 日本ワークス投資物件の経営シミュレーション【新築RC区分マンション編】

日本ワークス投資物件の経営シミュレーション【新築RC区分マンション編】


ここからの記事を読む為に約 10 分の時間が必要

前回の

投資シミュレーション【新築アパート編】

に続き本日は

投資シミュレーション【新築RC区分マンション編】

です。

【条件】
・新築RC区分マンション 1k 1戸 25.5㎡

・建築価格2500万

・諸経費10万(ラブスカイ特別値引き)

・ローン25年

・金利2.1%

・毎月返済額10万円

・利回り6%

・年間家賃収入150万円(月間家賃12.5万円)

・家賃年間下落率 1%とすると下表のようになります。

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・すべてを差し引いた実キャッシュフロー0万/月
(今回はローン返済中はプラスマイナスゼロ設定)

・マンション経営開始年齢40歳(平均不動産経営チャレンジ年齢)

・寿命 85歳(平均寿命)

・節税対策によるメリットは考慮しない

・物件価値下落率を年間2%(家賃下落率の約2倍)と仮定すると下記の表になります。

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マンション価格の下落率はデフレ期間でも

年間1%~1.5%程度ですが

今回は厳しく試算します!

現実的にはインフレが進んでいきますので

反対に価値が上がるなんてことも考えれますが

今回は物件価値が右肩下がりで下がり続ける前提にしておきます。

それでもシミュレーション結果から

かなりのメリットがありましたよ。

ご期待ください。

では、

シミュレーションしましょう。

〇経営1年目~25年目 (ローン返済中)

年齢:65歳 (40歳+25年経過)

収入:11.2万/月(25年間の平均家賃)×12ヶ月×25年=3360万

支出:

ローン10万×12ヶ月×25年=3000万

共益費、税金等=年間12万×25年=300万

マンション時価:1539万円(表より)

この時点で売却した場合の収益総額=3360万-3300万+1539万
1599万

ローン返済直後に売却しても1599万円メリットです。

〇経営26年目~30年目(ローン返済後)

25年ローン完済により、ローン返済分10万円が

見入りとなり、総家賃が収入となる

年齢:70歳 (40歳+30年経過)

総収入:60万(繰越)+9.5万/月(5年間の平均家賃)×12ヶ月×5年=630万

マンション時価:1392万円

この時点で売却した場合の収益総額=630万+1392万=2022万!!

〇経営31年目~45年目(RCマンションは50年は経営が続けられます!)

年齢:85歳 (40歳+45年経過)

総収入:630万(繰越)+8.6万/月(15年間の平均家賃))×12ヶ月×15年=2178万

マンション時価:1028万円

この時点で売却した場合の収益総額=2178万+1028万=3206万!!

さて、新築RC区分マンションを2500万円で購入したら

寿命を全うする時期には3200万円の利益をいただいた事になります。

新築アパート経営の場合は8000万で購入したら、25年で約8000万円の資産形成でした。

新築RC区分マンションの場合は、木造アパートよりも法定年数も長く約50年間経営することができます。

この最大の利点を活用して、長く経営すると、わずか2500万円の投資で

3200万円を得ることができるのです。

ということは、区分を新築アパートと同じだけ購入したら

新築アパートよりも生涯収入は多くなることになりますね!

新事実だ!さて、新築RCマンション1戸だけでも

長く経営することでメリットを享受できることは理解いただけたでしょうか?

わたしもシミュレーションしてびっくりでしたね。

でも、ラブスカイスキームのほうも検証しましょう!

わたしの投資スキームはすごいですよ!

新築RCマンションは長く経営を続けることで

最大のメリットを享受できますが

ただ一点だけデメリットがあります。

それは、ローン返済期間中は

現金を稼ぐことができないことです。

基本的に物件価値は存在するので

益はあくまで含み益となりますね。

そこでラブ☆スカイスキームは

新築RCマンション+新築アパート

新築RCマンション+中古大型RCマンション一等買い

新築RCマンション+発電事業

といった形をつくり、

一気に繰り上げ返済するスキームを紹介しています。

さて、新築アパートを購入した後、マンションを購入した場合

約10年で新築RCマンションを繰り上げ返済することができます。

他の投資案件でキャッシュを稼いで

新築RCマンションの繰上げ返済に資金を回した場合について

計算してみましょう

〇1年目~10年目 (ローン返済中)

ローン返済中の収支はプラスマイナスゼロとします。

10年後のマンション時価:2084万円(表より)

〇11年目~45年目 (ローン完済後)

26年目に売却したとして計算してみましょう。

10年でローン完済により、ローン返済分10万円が

見入りとなり、総家賃が収入となる

総収入:9.6万/月(35年間の平均家賃)×12ヶ月×35年=4032万

マンション時価:1028万円(表より)

この時点で売却した場合の収益総額=4032万+1028万=5060万!!

2500万の投資をしたら、45年で5060万円の利益を得ることができます。

これが、繰上げ返済のパワーです!!

だから、新築アパートや中古大型RCマンション1棟買いやバイオマス発電等との

コラボレーションで繰り上げ返済賞の2500万激安マンションを

購入することをお勧めするのです!!

万が一繰り上げ返済するためのキャッシュフロー発生装置(他物件)を

購入できなかったとしても

マンションを25年~30年のローン完済後はしっかりメリットを得ることができますので

ご安心を!!

【結論】

新築RC区分マンションを経営する場合は

やっぱり、新築アパートや中古大型RCマンションやバイオマス発電事業等の

キャッシュフローを生み出す投資との組み合わせで

購入したら・・・・・無敵です。

 

ここからの記事を読む為に約 14 分の時間が必要

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