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ブログをはじめて早５年目を迎えておりますが

近年ではよく

経営シミュレーションしてほしいと

問い合わせで依頼を受けます。

物件情報を送ってもらって確認しているのですが

物件選びのときに

よく勘違いされている方が多いので

久しぶりに

不動産経営シミュレーションをしてみましょう！

といっても簡易版です。

まず諸条件から

【条件】
・新築木造アパート　１k+ロフト×８戸
・建築価格４０００万
・土地価格３７２０万
・諸経費３００万
・ローン２５年
・金利2.4％
・毎月返済額３５．５万円
・利回り６％
・すべてを差し引いた実キャッシュフロー５万/月
・土地面積　６２坪
・地価　６５万/坪（東京、大阪、名古屋、政令指定都市中心地）
・地価インフレ率　年間+0.5％と仮定
・アパート経営開始年齢４０歳（平均不動産経営チャレンジ年齢）
・寿命　８５歳（平均寿命）
・築３１年目に地価で売却
・新築プレミア期間：15年
・修繕費用、空室発生期間：15年　家賃収入15％減（きびしめ）
・節税対策によるメリットは考慮しない

シミュレーションしましょう。

〇経営１年目～１５年目（新築プレミア期間）

年齢：５５歳　（４０歳＋１５年経過）

総収入：５万/月×１２ヶ月×１５年＝９００万

地価（時価）：３７２０万×（1.005の15条）＝4041万

〇経営１６年目～２５年目（修繕費用・空室発生期間）

年齢：６５歳　（４０歳＋２５年経過）

総収入：4.25万/月×１２ヶ月×１０年＝５１０万

地価（時価）：３７２０万×（1.005の25条）＝４２４８万

〇経営２６年目～３０年目（修繕費用・空室発生期間）

年齢：７０歳　（４０歳＋３０年経過）

２５年ローン完済により、ローン返済分３５．５万円が

見入りとなり、総家賃が収入となる

総収入：（4.25万/月＋３５．５）×１２ヶ月×５年＝２３８５万

地価（時価）：３７２０万×（1.005の30条）＝４３５５万

さて、７０歳

新地うアパート経営を始めて３０年後ですが

７０歳で土地の価格で売却したとすると

総資産は、

インカムゲイン：９００万＋５１０万＋２３８５万＝３７９５万

キャピタルゲイン：４３５５万　不動産売却益

合計資産：３７９５万＋４３５５万＝８１５０万円

となります。

まあ、ラブスカイの強烈な斡旋で

頭金すらほとんど入れないでアパート経営を始めれば

銀行の力でレバレッジかけて

銀行への支払いは家賃収入でまかなって

ここでもレバレッジ利かせて・・・・・

結局自分の力（自己資金は１００万～２００万程度で）

８１５０万円を３０年後に手に入れるわけですね。

ここで気づきましたか？

基本的に、物件購入価格と同額を

３０年間で（家賃収入と土地の地価）の２つに分割して

手に入れるのが新築アパート経営の簡単な

チェックポイントなのです！！

１億の物件を買えば３０年間で１億円の資産

６０００万の物件を買えば３０年間で６０００万円！

分かりやすいでしょ。

これは、新築アパートの場合です。

次回は新築RCマンションでシミュレーションしてみましょうね。

衝撃の結論が出ますよ！！

あと、一言いいますと、

不動産投資はあらゆる面で

優遇されてます。

節税目的としてまだ、数百万のメリットを

出せるでしょう。

でわ！

↓私の４棟目新築アパートです。

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