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投資利回り至上主義のラブ☆スカイです。
さて、投資を行ううえで2つのスタイルが存在します。
まず、「レバレッジ主義投資」と
「現金主義投資」です。
現金主義でも、レバレッジ主義でも、お金の増加のスピードが異なるだけで、
投資としては成り立ちます。何もしないより100倍ましです。
お金の増加のスピードについては、現金主義よりレバレッジ主義の方が
大きいのですが、投資判断ミスを犯したときの損失も大きくなります。
レバレッジ投資とは、お金を借りて、借りたお金を使って投資を行い、
その利益が、借金の利息を上回れば成り立つ投資法です。
レバレッジ投資のリスクを各投資ごとに比較してみましょう。
〇初期条件
自己資金1000万円でスタートします。
①株式の信用取引(レバレッジ3倍)
リスクとしては、日経平均が1日最大の下落幅を記録した
ブラックマンデーだと、-14.9%(東証1部銘柄の約49%がストップ安)
があります。
投資額:3000万(自己資金1000万、借金2000万)
下落率:14.9%
損失発生期間:1日
利益:3000万×-0.149=-447万
投資後資金=自己資金+利益 =1000万-447万=553万
利益率=-44.7%(1日で発生)
②FX投資 20倍のレバレッジ
現在80円/ドルとして、ドル円の1日当たりの
最高変動幅は1.42円/日で計算します。
投資額:2億(自己資金1000万、借金1億9000万)
下落率:1.42/80*100=1.8%
損失発生期間:1日
利益:1億9千万×-0.018=-342万
投資後資金=自己資金+利益 =1000万-342万=65.8万
利益率=-34.2%(1日で発生)
2億の取引をしても、
意外に株式投資よりリスクが少ないようです。
レバレッジを15倍程度で行えば、案外安全な投資ですね。
③不動産投資 20%自己資金投入した場合(レバレッジ5倍)
実利回り7%の物件(新築低めで設定)
金利を4%(公正を期す為、超高めで設定)
全国の賃貸用住宅の空室率18.9%を採用し、
25年間ずーとこの空室が続くとして計算します。
投資額:5000万(自己資金1000万、借金4000万)
下落率(空室率採用):18.9%
損失発生期間:25年
25年間のローン支払い総額:6300万
利益:5000万×0.07×25年×0.81(入居率)-6300万=+787万
投資後資金=自己資金+利益 =1000万+787万=1787万
利益率=+78%(25年で)
=+0.8%(比較のため1日に単純換算)
なんとこれだけ不利にしても、
25年で787万の儲けとなるのです。
さらに土地が残りますので、売れば、さらにキャッシュが増えます。
計算は、空室率と金利に左右されますが、
現在1.5%でいける金利を当初から4%に設定している事自体がかなりリスクを考慮していますし、
空室率18.9%が見積もり少ないと批判される方がいるかもしれませんが、
この空室率は、全国平均ですし、私が推奨するのは、
新築のアパートでディベロッパー販売の収益物件で考えています。
(田舎に土地を持っているからアパートを立てる方は絶対失敗しますので、除外しています。)
この計算結果だけでも
新築の物件を都会に建てる事に対して
リスクがどれだけ小さいかが
ご理解いただけると思います。
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