images161235899 - 融資を受けて不動産投資や発電事業投資することは本当にリスクなのか?お教えしましょう。

融資を受けて不動産投資や発電事業投資することは本当にリスクなのか?お教えしましょう。


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投資利回り至上主義のラブ☆スカイです。

さて、投資を行ううえで2つのスタイルが存在します。

まず、「レバレッジ主義投資」と

「現金主義投資」です。

現金主義でも、レバレッジ主義でも、お金の増加のスピードが異なるだけで、

投資としては成り立ちます。何もしないより100倍ましです。

お金の増加のスピードについては、現金主義よりレバレッジ主義の方が

大きいのですが、投資判断ミスを犯したときの損失も大きくなります。

レバレッジ投資とは、お金を借りて、借りたお金を使って投資を行い、

その利益が、借金の利息を上回れば成り立つ投資法です。

レバレッジ投資のリスクを各投資ごとに比較してみましょう。

〇初期条件

自己資金1000万円でスタートします。

①株式の信用取引(レバレッジ3倍)

リスクとしては、日経平均が1日最大の下落幅を記録した

ブラックマンデーだと、-14.9%(東証1部銘柄の約49%がストップ安)

があります。

投資額:3000万(自己資金1000万、借金2000万)

下落率:14.9%

損失発生期間:1日

利益:3000万×-0.149=-447万

投資後資金=自己資金+利益 =1000万-447万=553万

利益率=-44.7%(1日で発生)

②FX投資 20倍のレバレッジ

現在80円/ドルとして、ドル円の1日当たりの

最高変動幅は1.42円/日で計算します。

投資額:2億(自己資金1000万、借金1億9000万)

下落率:1.42/80*100=1.8%

損失発生期間:1日

利益:1億9千万×-0.018=-342万

投資後資金=自己資金+利益 =1000万-342万=65.8万

利益率=-34.2%(1日で発生)

2億の取引をしても、意外に株式投資よりリスクが少ないようです。

レバレッジを15倍程度で行えば、案外安全な投資ですね。

③不動産投資 20%自己資金投入した場合(レバレッジ5倍)

実利回り7%の物件(新築低めで設定)

金利を4%(公正を期す為、超高めで設定)

全国の賃貸用住宅の空室率18.9%を採用し、

25年間ずーとこの空室が続くとして計算します。

投資額:5000万(自己資金1000万、借金4000万)

下落率(空室率採用):18.9%

損失発生期間:25年

25年間のローン支払い総額:6300万

利益:5000万×0.07×25年×0.81(入居率)-6300万=+787万

投資後資金=自己資金+利益 =1000万+787万=1787万

利益率=+78%(25年で)

=+0.8%(比較のため1日に単純換算)

なんとこれだけ不利にしても、25年で787万の儲けとなるのです。

さらに土地が残りますので、売れば、さらにキャッシュが増えます。

計算は、空室率と金利に左右されますが、

現在1.5%でいける金利を当初から4%に設定している事自体がかなりリスクを考慮していますし、

空室率18.9%が見積もり少ないと批判される方がいるかもしれませんが、

この空室率は、全国平均ですし、私が推奨するのは、

新築のアパートでディベロッパー販売の収益物件で考えています。

(田舎に土地を持っているからアパートを立てる方は絶対失敗しますので、除外しています。)

この計算結果だけでも

新築の物件を都会に建てる事に対して
リスクがどれだけ小さいかが

ご理解いただけると思います。

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