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さて、「レバレッジ」・「投資利回り」・「自己資金の増加率」
魔法のキーワードとなりますが、
魔法の正体について述べたいと思います。
既に投稿したように
年間家賃収入500万で5000万円の物件を全額
現金で購入した場合の投資利回りは、
(年間家賃収入-年間利息)/自己資金*100なので
投資利回り(現金)=(500-0)/5000＊100＝10％
となります。
1年間に10％ずつ10年掛けて自己資金を回収します。
自己資金の変化は下記のようになります。
投資始め：-5000万(自己資金投入のため)
1年目：-4500万(500万回収)
2年目：-4000万(1000万回収)
3年目：-3500万(1500万回収)
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10年目：0(5000万回収)
11年目：+500万
12年目：+1000万
13年目：+1500万
・
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・
25年目：+7500万
となります。
さて、
自己資金5000万円を2分割して、
自己資金2500万円だし、残りの2500万を金利1.5％で借入して
同じ物件を2棟購入した場合について比較してみましょう。
2500万を25年ローン1.5％とすると、年間利息=120万円なので、
同じく年間家賃収入を500万だと、
投資利回り(レバレッジ)=(500-120)/2500*100=15.2％
自己資金の変化は下記のようになります。
投資始め：-5000万(２棟分の自己資金投入のため)
1年目：-4240万(２棟で760万回収)
2年目：-3480万(２棟で1520万回収)
3年目：-2720万(２棟で2280万回収)
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6年目：-440万(２棟で4560万回収)
7年目：＋320万(２棟で5320万回収)
となり、７年目(正式には７年と半年)で自己資金の回収完了します。
さてここから、の自己資金の増加率がすごいのです。
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10年目：+2600万
11年目：+3360万
12年目：+4120万
13年目：+4880万
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25年目：+14000万(ローン返済完了)
となります。
初期投資としては、同じ自己資金5000万円ですが、
借金してレバレッジをしっかり掛ければ、
25年目で約2倍も自己資金が増加している事が分かります。
なおかつ、ローン返済完了後は、2棟も保有しているので
返済後の資産としても2倍となります。
なぜ同じ自己資金でも2倍になるのか・・・それは、借金をして2棟の力で
経営しているため、
同じ時間(期間)で2倍の家賃収入となるからです。
これ、当たり前の事ですが、現金で投資される方は、
この素晴らしさを良く理解されていない方が多いのです。
レバレッジを掛ける場合のメリットは、借金をして
実際の自分の力を2倍にも3倍にも出来るので、同じ自己資金でも
2倍3倍の儲けを生む事が出来るのです。
た・だ・し、損をしたばあいは・・・2倍3倍もの損失を出します。
じゃあ、FXや株のように不動産投資でもレバレッジを掛ける事はリスクが大きいのか？
まあ、そう考える方が多いですね。
あとは、世の中にはいろんな投資があり、リスクの大小が異なるので
この点について次回述べますね。
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