20036 - 海外不動産投資に手を出すと三重苦を味わうことになります。

海外不動産投資に手を出すと三重苦を味わうことになります。   最新情報!


ここからの記事を読む為に約 11 分の時間が必要

近年「民泊」と同じくして

ブームになっている不動産投資先として

「海外不動産投資」があります。

〇海外不動産投資に手を出しやすい理由

・都心の一等地のマンションが1000万~2000万の

安値で購入できること

・利回りが10%~12%程度を想定している。

・ノンリコースローンが主流で、不測の事態でも

物件を手放せば返済義務がいらない

(2割程度頭金必要)

特に3点目のノンリコースローンですね。

要は非居住者に銀行がお金を貸してくれるんですよね。

〇人気の国

新興国は比較的利回りが大きく

インドネシア、フィリピン、マレーシアなどのアジア諸国が人気です。

ハワイ等の先進国の属するリゾート地の不動産は

どうしても利回りが小さくなりますが治安の安定と

不動産所有による満足感はひとしおでしょう!

さて、ここまでは一般論ですが、

ここからラブ☆スカイ論を展開していきますね。

〇海外不動産投資のリスク

・為替リスク

アジアなどの新興国なら長期的には間違いなく円安

(新興国の近代化によりアジア通貨高なる)になるため

アジア諸国で不動産を余裕資金でするならメリットがあるのかな?

でも、3年前の70円台/ドルから現在の100円台/ドルのような

ジェットコースターのような為替リスクを考えたら

日本にある資金で海外不動産を購入するなんて

ありえませんね。いくら10%で家賃を貯金したって

為替変動リスクで一発ノックアウトの可能盛大です。

どうせレバレッジ利かせて20年から30年のローン組むんだから

その期間内にジェットコースターが必ずあります。

あまりにもリスクが大きすぎますね。それなら国内不動産投資の方が

安心です。でも、ひとつだけ為替リスクの無い購入方法があります。

それは、円ではなく外貨をお持ちの方なら

円安なら外貨で購入して円高なら円で購入すればよいのです。

でも、私のブログにこられる方のほとんどは

本業としてサラリーマンや公務員、お医者さんや弁護士さんなどの

何らかのお仕事をされていてその副業として不動産をお考えの

方がほとんどです。ということは

現在外貨を何千万もお持ちの方は

ほとんどいらっしゃらないですよね。

この為替リスクを考えただけでも

外貨を持たない一般日本人サラリーマンさんは

海外不動産投資なんてしちゃあいけないんです。

日本で不動産投資すべき!

最初にそれでもアジア諸国の不動産なら

長期的には近代化で円安傾向になるので

将来資金回収に有利になるため、

まだ、良いでしょう。しかーし

ハワイや欧米先進国に不動産を持とうとは

絶対思ってはいけません。

ハワイや欧米先進国はすでに

成熟しつくしています。

そんな地域に購入しても

得られるのは安定した治安だけです。

あとは、所有欲かな・・・。

もはや、将来の円安も期待できないでしょう。

安定もとめるなら

やはり、日本で不動産投資しなさい!!

・カントリーリスク

海外不動産投資をするということは

その国の法律に則って

賃貸経営をしなければなりません。

マンション購入時は都合が良かった

法制度や税制がある日突然

変更されて、大きな損失を出す危険性もあります。

これだけ近代化した日本でさえ

重大な設計不良や施工ミスが判明して

甚大な損失を被る不動産投資ですよ。

日本以外の国の不動産建築物を信頼できますか?

地震大国日本の建築技術は世界に誇れる

技術力です。

緻密な日本の業者が建築した

日本の建物で不動産投資することが一番のリスクヘッジですよね。

ましてや、日本にあるお金で投資をするわけですからなおさらです。

プロの投資家でも難しい不動産投資事業なのに

近年では個人サラリーマンが

バンバン海外不動産に手を染めていきます。

20年後は、がっつり破綻の道を歩む羽目になるかもしれません。

さて、ここまでも、まだまだ一般論です。

一般論にラブ☆スカイの思いを込めただけです。

ここからは、

〇海外不動産投資の三重苦

について述べましょう。

・【苦しみ1】賃貸開始が遅い

海外不動産投資をする場合は日本国内の不動産投資

と利益の得方が異なります。

要は、日本の不動産投資はインカムゲイン狙い(家賃収入で利益を得る)

ですが、海外不動産投資の場合はキャピタルゲイン(売却益狙い)

で不動産投資する場合がほとんどです。

アジア諸国は現在どんどん近代化が進み

所得もうなぎ上りです。それも、月単位で

景気も家賃水準も所得水準も上昇していくのです。

その間に売り抜けることができれば儲けれますよね。

何が言いたいかわかりますか?

海外の不動産物件は先払い制です。建築費用を支払ってから

物件を建築します。なおかつ、日本のように

しっかりと工程まもって建築しません。

お金を集めてから資材購入→建築発注→工事→完成→居住者探し

となるため、自己資金を投入してから

賃貸開始まで早くて1年

遅ければ数年かかります。

その間に、地域の事情は大きく変わってしまうのです。

資金投入から賃貸開始までの間に

先ほど言った為替のリスクやカントリーリスクが襲い掛かってくるのです。

やはり、海外の投資なんてせずに

サラリーマンは日本で不動産投資をするべきなんです。

・【苦しみ2】業者の破綻

海外の不動産投資事業は誰でも始めることが

できるのです。日本のように宅建業免許いらないのです。

だから、怪しい業者はいっぱいいます。

星の数ほどいます。いまは、WEBで業者を

判断される方がいますが

いくらしっかりとしたホームページを保有していようが

その販売業者がしっかりしていることの補償にはなりません。

自己資金を投入してから賃貸開始までに時間がかかる

海外不動産投資事業ですが、

賃貸開始までに破綻する業者に出くわしたら・・・

泣くしかありませんね。

やっぱり日本で実態ある不動産投資に手を染めるべきでしょう。

・【苦しみ3】低い入居率

新興国マンションもハワイのマンションも

供給過多です。

海外不動産投資案件の多くが

乱立する

1000戸や2000戸のマンションであったりします。

いくら人口増の新興国でも

現在マンションの過剰供給が大問題となっているようです。

日本よりも悪い入居率マンションもかなり存在しています。

と言いますか、

日本の不動産のどこが気に入らずに

わざわざ海外の不動産を購入しようと言う

心持に至るのか・・・・わたしにはまったくわかりません。

まあ、日本の銀行のどこもお金を貸してもらい無いけど

海外ならリコースローンを組めるから

ネタとして購入する・・・何てことなら

ラブ☆スカイとしてもありかな?

まあ、最近は今まで

思っていても書けなかった

民泊や海外不動産投資に対する

ラブ☆スカイの持論特集でした。

もし、何か私に調べてほしい

ブログで特集してほしい事項があれば

バンバン連絡くださいね。

とにかく、

日本の土地に日本の技術で建てた物件を保有し

日本の管理会社に任せることが

一番の安心です!

ここからの記事を読む為に約 4 分の時間が必要

ラブ☆スカイが
不動産投資・発電系投資セミナーを
開催いたします。

人生初となる
ラブスカイの地元「博多」開催です。
今回は、要望の多かった
「日曜日開催」となります。

日程は
平成29年12月17日 12:00~

場所は、博多駅前または中州の近くの

貸し会議室です。

ラブ☆スカイの「成功の投資スキーム」

と題して、私の独断と偏見に満ちた

投資理論を6時間の長丁場でお伝えいたします。

今回は、ネタを1時間分追加して

特別バーションで講義させていただきます。

目から鱗のネタをひっさげたいと思いますから

ぜひご期待ください。

↓前回開催したの東京セミナーです!
IMG 1251 - 海外不動産投資に手を出すと三重苦を味わうことになります。

私のセミナーの醍醐味は

私の話よりもセミナーに参加される先輩投資家さん

と初心者投資家さんの斬新な意見飛び交う

2次会にあります。

地元博多は近くに「中州」というすばらしい「飲み屋街」も

あります。

今回もハーツアセットマネージメント株式会社から植西社長が

参加してくれそうです。

中古RC1棟にご興味がある方なら最新情報を手に入れることができて

さらにお得です!

お会いできることを楽しみにしております。

まあ、今回は日曜開催で

参加しやすくしております

ぜひ

参加ご希望の方は下記のフォームから問合せください!

博多セミナー参加の場合は「博多」をお選びください

セミナー参加費500円!

2次会は割り勘

です。

振るうってご参加くださいね!

ここからの記事を読む為に約 14 分の時間が必要

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

⇒続きを読む

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