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先日、アパートを3棟同時購入しようと

三和エステートさんに物件の買付を出しました。

その後、メインバンクの担当者さんおよび融資審査部

と打合せを重ね、最終的に2棟の同時購入が決定しました！！

本当は3棟行きたかったのですが、

3棟が同じエリアだったことで、地域分散が必要とのこと

また、さすがに

融資額が大きくなりすぎること

さらに、日銀総裁の事実上の金利上昇ちらつかせ

等がかさなり、3棟→2棟となりました。

まあ、今年は、すでに春先に1棟建築オープンさせてるので

今年は3棟ということですね。

でもでも、2棟でもすごい頑張ったよね～

気持ちを切り替えて、

まずは、

三和エステートさんと

正式に売買契約を交わしました！！！！！！

パチパチパチ

↓三和エステート担当者さんと調印式

不動産売買契約書および重要事項説明書となります。

手付金は、1棟150万にして、2棟分300万支払ってます。

（実際は、3棟買うつもりで300万渡していたんだけど、

2棟になったので150万/棟に変更しました。返金されても面倒だもんね。）

さて、ちょちょいのチョイと説明聞いて、印鑑おして、

契約！！と行きたいところですが、

三和エステートさん真面目です！！真面目過ぎる。

しっかり、1時間にわたり2棟分の重要事項説明を受けました・・・

疲れました～。まあ、わたしいっぱい不動産契約してきてるので

いまさらと思ってましたが、たしかに、物件情報・契約内容をしっかり

共有しておかないと後々、お互いにもめたくないですからね。

仕方ないです。

契約をしっかり行う三和エステートさんは信頼できますね。

↓ということでお食事会

実は、これは、私の契約ルーティーンとなります。

この高級ウナギ屋さんの一室をお借りして契約や

投資の打合せをいつもしています。

商談成立したら、ウナギを頬張って、お互いに

にっこりで、winwinな気分で関係構築ばっちりです。

さて、本題に行きましょう。

↓まずは、物件1棟目の物件本体価格6580万円です。

土地が、１９９０万円

建物が、４５９０万円となります。

一昔前から考えると建物価格も上昇したよね～

この規模なら10年前なら３８００万円くらいでしたよ～

９５．２坪で１９９０万円なので、坪単価は２０．９万円

となります。今回は、久留米に新築しますが、

なかなか地価上昇してますね～。

今回の立地の特徴としては、

第一種中高層住居専用地域ということです。

主に、マンションを中心とする中高層住宅を建築することが

できるエリアなので、将来的に転売する場合の

土地の利用幅が広く、高く売ることができるエリアです。

素晴らしいですよね～。今までの私の物件は

高さ制限が厳しいエリアだったので2階建てしか建築できない

エリアでしたので～。

また、1棟あたりの面積が９５．２坪は

2階建て木造アパートとしては、かなり広い方です。

久留米の住宅密集エリアで、駅ちかで

こんな広い土地を準備してくださった

三和エステートさんに感謝ですよね。

この物件でなんと利回り7.18%ですよ～。

いまどき、どの企業さんの物件も

6％代が当たり前だし、

5％代の物件も多いですよ。

新古の中古でも7％の利回り物件なんて珍しいですよ。

そりゃウナギも何匹でもご馳走したくなりますよね。

↓さっそく事業計画書を覗いてみましょう。

この事業計画書は

当初お話をいただいた時（11月10日時点）

のデータですので、最終版を作成したうえで

再アップしますね。

まあ、参考までに。

1kロフトタイプ×8戸

駐車場7台

駐輪場1か所

物件価格６５８０万円

諸費用471万円

総投資費用：７０，５１３，０００円！！

となります。

契約時の条件は、

自己資金１１２９万円

３０年返済で金利１．５％で作成していただいてました。

その後、銀行との交渉で

２５年返済の１．３％で手を打ちました。

なぜ返済期間を短くしたのかというと、

自己資金を１８００万円に増額するので

キャッシュフローが潤沢になるため

返済期間を短くして10年後の売却時点の

残債を1円でも減らしておく作戦です。

無駄な金利は払いたくないですもんね。

こんな提案できるのも、10年前に買った不動産を

4棟売却して、現金1億円をゲットしたからこそできます。

アパート現金買いも考えましたが

それだと、まったくレバレッジがかからないので

もっともっと儲けたくなっちゃって・・・私って強欲ですね。

今年から来年にかけて現金1億円は何らかの方法で次の投資案件で

使い切って、10年後数倍になって私のもとに帰ってくる

ように運用します！

では、物件の事業計画書に目を通しましょう。

自己資金1100万円で３０年返済で金利１．５％の場合

家賃収入：約40万円

ローン：約21万円

月間管理料+固定費：２．５万円

ということなのでキャッシュフローは

毎月約16万円

すごいね。いまどき・・・。

これを

自己資金１８００万円で２５年返済で金利１．３％の場合

全く同じキャッシュフローになります。

毎月約16万円です！（もちろんそうなるように条件決めたんですが。）

私と10年前から一緒に投資してきた方は、

とっとと、保有する物件が古くなる前に

築7年～10年くらいで売却して

現金を1500万以上ゲットして、

これを頭金に

更に条件の良いキャッシュフローを手に入れることができる

物件に鞍替えして新築で再投資しまくるのが

今はあってますよ～

だって、インフレで、ウッドショックで、アイアンショックで

賃金上昇時代ですからね。

↓次は2棟目の情報です。

これも、1棟目とほぼ同額で

土地が、２０６０万円

建物が、４５１０万円となります。

で、第1種中高層住居専用地域です。

・・・そうです。実は

この同時購入の2棟は隣同士なのです！

今建築中なので画像見せましょう！

↓双子物件です。

広いでしょう？

全く同じ構造のアパートです。

閑静な住宅街のど真ん中です。

ちょっと大通りに出れば

すぐに国道3号線となります。JR も近いです。

実は、3棟同時買いしようとした物件は

一番右端の基礎まで建築が進んでいる箇所です。

今回は、いろいろ検討して断念しました。

来年、エリアを離して新築を考えます。

3棟同エリアに建築するより

時間分散およびエリア分散して

経営したほうがやはり、安全性は増しますよね。

銀行も同意見でした。

来年以降に再チャレンジだ～。

↓で2棟目の事業計画書です。

まあ、ほとんど一緒総投資額7050万円程度です。

2棟合わせて総投資額は

７０５０万円×２棟で１億４１００万円！！

となります。

今年は、新宮にも８０００万円で

1棟建築しているので

合計投資額は、２億２０００万円ですね。

まあ、上出来上出来！！

物件4棟売却して

新築3棟して

ウォッシュハウスも1店舗オープンさせて

なかなかハードな1年でした！

でわ