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休日だというのに

管理会社から着信があり

何かあったのだろうかと

不安に思いつつ

電話しました

内容は

オープン2ヶ月で

空室が発生したと連絡がきました

急な転勤だそうです

まあ契約期間内の急な事態なので

ペナルティーは向こうにあるようです

まあ、早く次を見つけて欲しいものです

さて、本日は

借り換えのメリットを考えてみました。

そんなの考えなくても誰もがわかっているよー

なんて声が聞こえてきますね。

でも改めて、これってすごい事だと思うんです。

私が新築を買い続ける理由と結びつきます。

〇おさらい

わたしが、新築保有にこだわる理由

①新築プレミアによって、１０年程度は高い家賃と満室を期待できる。

プレミア期間に１１年目以降のリスクに備えて貯金をしておく！

②新築は資産価値が高いので、借り換えし易い。金利変動時に対応可能

③新築は木造であれば、２２年の減価償却による税金対策可能。

④男性に比べて綺麗に使ってくれる女性の入居者を期待できる。

また、女性が女性を呼ぶ

⑤最新のデザインを堪能できる、その時代の最先端アパートを所有できる。

デザインはもう成熟しきっている今が買い！今後は今までのような急激な

デザイン変化は無いので、これまで以上にリスクが小さくなる

⑥しばらくはメンテナンス費用が要らない

上記が私の考える新築のメリットです。

さて、新築のデメリットとして皆さんがおっしゃるのは、

表面利回りが小さい事ですが、

中古だと、利回りが大きいですが、それ以上に購入時に見極める力が無ければ、

入居者が入らず大失敗となります。要は、ペーパー上の利回りは、満室を想定してますので、

入らなければただの机上の空論です。

で、新築の話に戻ると、利回りが小さいので、

５０００万アパートでも１棟あたり、実際の月間収入は8万程度です。

(管理費や税金を抜いた完全な利益)

３棟保有でもたった、24万／月です。

これが、かりかえれば、

１棟あたり６万／月　返済が減ります。

ただ借り替えただけで、１棟分のキャッシュフローを得る事が出来るのです。

３棟だと、１８万／月なので、

月間利益が、２４万⇒４２万に増える事になるのです。

アパートを増やさずして、アパートを6棟保有したのと同程度の

キャッシュフローを得る事が出来ます。

そして、一気に資金をためて、次のアパートに挑戦できるのです。

借り換えって、すげー

こんな事に気づかせてくれるなんて・・・出会い最高です。

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