アパート経営で管理手数料が安い業者を選んで大損害!!


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アパート経営をしているサラリーマン諸君!

管理会社は何処にお願いしていますか?

ラブスカイは

1棟目、2棟目はシノケン

3棟目、4棟目、5棟目は三和エステート

6棟目はサイフォ

です。

1棟目から5棟目まで

アパートを建築会社がそのまま管理しています。

6棟目は中古アパート販売会社のグループ企業ですね

さて、

長年アパート経営を続けていると

いろんな管理会社さんから営業を持ちかけられます。

「管理会社替えませんか?」みたいにね

どこも、

「現在の管理会社様の管理手数料は何%ですか?」

なんて質問されて、5%です。なんて答えたら

うちは4%です。3%です

なんて回答が帰ってきます。

1棟の家賃収入が40万だとすると

1%安くなると単純に4000円収入が増えます。

6棟あれば

4000円✕6棟=24000円となります。

おおきいよね

大きなRC物件なんて保有されてるオーナーなら

1棟で2万も3万も収入が増えますよね

しかし、

不動産管理にかかる費用は

同じサービス、同じ管理なら

原価は同じになるはずです。

ではなぜ管理手数料は会社により

異なるのでしょう。

それは、管理手数料以外のサービスで調整しているのです。

管理手数料は安いが、清掃費がむちゃくちゃ高いとか

管理会社を選ぶ基準は管理手数料だけではありません。

管理手数料とは

毎月の賃料を借り主から集金して賃主に送金することが

メイン業務です。

だから、管理手数料に注目しますが、

実際のオーナーの支出は、

清掃代、インターネット使用料、修繕積立費、維持費、エレベーター点検費

それらが全て合算させて比較しないと

本当にオーナーにメリットがある金額を提示されているのか

分かりませんよね。

しっかり提案される見積もり内容を確認して

管理会社を決めましょう!

つぎに最も簡単に良い管理会社を見つける方法をお教えしましょう。

貸し主のオーナーと

借り主のお客様

その間に「管理会社」は存在します。

ココでチェックです

その管理会社は1社ですか?

もしかして、

オーナー

管理会社1(仲介窓口)

管理会社2(仲介営業)

管理会社3(借り主担当)

借り主

なんて構造になってませんか?

これだと、まさに縦割り

中間に挟まる業者および担当者が

多いと多いほど

最悪な管理会社です。

一番理想は

貸し主→管理会社担当→借り主

ですよね。

わたしの担当は

シノケンも1人

三和エステートも1人です

この私の担当が直接アパートの住人の担当でもあります。

だから、現場で起こった事をまさに私の分身として

チェック、確認、対応していただけるのです。

最後に、チェックしてほしいのは

「リフォーム費用」です。

管理会社を決めるときに

退去時の標準的なリフォーム費用を聞くように

してください。

このリフォーム費用をごまかす、口を濁す、

明確に答えない業者は絶対悪徳ですので

契約しないようにしましょう。

このリフォーム費用も安ければ良いわけではありません

しかし、高いリフォーム料を請求する業者は多いですね。

もっと言うと、「リフォーム費用を高く設定」すれば、

良い部屋ができるのは当たり前じゃ無いでしょうか?

リフォーム料が安くても

経営が成立っている管理会社であれば

その方が良いと思います。

ラブスカイは、エアコンは全てガス会社さんが

メンテ、維持管理してくれます。そういう契約にしています。

貸し主が不動産投資を究極の目標は

儲けることですよね?

そんなガス会社さんを紹介してくれる

オーナーが1円でも儲けることができるように

借り主が1日でも長く住んでいただけるような

管理をしてくれる業者を選びましょう!

まあ、なやんだら三和エステートがおすすめですね。

毎月の強制的な積立が無いので

毎月の実入りが大きいです。

あとは、退去時の状態に応じて金額が2万~10万程度

ですが、現在5年~7年間のリフォーム支出を比較したら

三和エステートに軍配が上がりましたね。

あと2年で1棟目および2棟目の

シノケンの管理が切れますので

そのタイミングで6棟全棟を三和エステートに

替えようかと思っています!

でわ!