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1戸1000万の区分マンションと８戸8000万の1棟アパートどちらがリスクが高いでしょうか？

ある、不動産アパートの販売内覧会に行ったとき

目にしたキャッチコピーです。

皆さん、どう思いますか？

夫婦で参加されていた投資家さんに

司会者が同じ質問をします。

わたしは、なんて答えるだろうか？

ちょっと期待して聞き耳立てていました・・・

なんと

ご夫婦「1000万と8000万なら

金額が大きい8戸1棟アパートが

断然リスクが大きいと思う」

と答えていました。

私がっくりしましたね。

もちろん、司会者から

正解は、

8戸8000万の1棟アパートの方が

リスクが小さいです！と

回答を受けていましたね。

皆さん理由分かりますか？

たぶん熟練の投資家さんなら

上記のような投資家入門のご夫婦を

馬鹿にして

間違えず、1戸区分アパートより

8000万の1棟アパートが安全と

答えるでしょう。でもよく考えてくださいね。

本当の理由を知っていて8000万の1棟アパートが

安全だと答えていますか？

今日は、なぜ、8000万の8戸1棟アパートが

1戸1000万の区分より安全なのか分析してみましょう。

不動産投資の1番のリスクは

もちろん

「空室リスク」です。

空室リスクは、1戸のマンション保有者も

8戸のマンション保有者も

同じ確率のはずですよね。

そう考えれば、

最初は、ハードルが低い1000万円の

1戸区分マンションから投資をはじめた方が

安全だと思いませんか？

8000万8戸の1棟アパートは

1000万1戸の区分アパートの

8倍も空室リスクが高くなると思いませんか？

空室がでると、次の入居者様がきまるまで

まるまる赤字になります。

1戸だろうが、8戸だろうが、

1戸当たりの空室リスクは計算上は同じです。

それなら、8戸アパートの方が

区分1戸よりリスクが8倍と考える事も

ある意味正解なのです。

しかし、なぜ1棟8戸のアパートの方が安全なのか

お答えしましょう。

それは、

空室リスクで比較した場合は

1戸も8戸も1戸当たり空室発生率は同じ確率ですが、

実は、手出しリスク発生率は

なんと1戸マンション保有投資家より

8戸1棟アパート保有者の方が

小さくなるのです。

たとえば、

1戸区分マンションの月間収支は、

家賃7万

返済5万

管理費1万

税金4000円

とすると、手のこりは

毎月3000円となります。

では、8戸8000万のアパートの場合は

家賃56万

返済38万

管理費6万

税金3万

とすると、手のこりは

毎月9万円となります。

1戸区分マンションは、部屋が1つ空室が発生したら

即、手出し決定です。だって、一月に3000円しか

キャッシュフローが無いですからね。

比べて

毎月9万のキャッシュがある

1棟アパートの場合は

1部屋空室になっても

まだ、手出しにはなりません

しかし、あまのじゃくさんは

上記の理論に反論します。

8部屋が同時に空室になったらどうするか？

やっぱり空室リスクは大きいじゃ無いか？

借入の規模が8倍だから

1棟アパートの方がやっぱりリスクが高い

と思われる方がいます。

しかし、

部屋数は8倍ですが

同時に8部屋が空室になることは

確率的にはあり得ません。（事故物件を除いて）

たとえば、1部屋の空室リスクが2年に1回2ヶ月

だとしましょう。

わかりやすく言うと、

24ヶ月で2ヶ月収入減とします。

1戸区分マンションの場合

毎月の手のこりは3000円ですから

3000円✕22ヶ月＝66000円の利益を積み上げた状態で

2ヶ月空室14万円に対応しなければなりません

やっぱり手出しが生じますね

1棟8戸アパートの場合は

9万円✕22ヶ月＝198の利益を積み上げた状態で

8部屋2ヶ月112万円の空室に対応することになるのです。

全然手出しにはなりません！

上記は8部屋が同時に空室になった場合で計算しています。

実際にはあり得ず、

2年間で8部屋が分散して空室が発生することになります。

空室発生確率は

マンションもアパートも1戸当たりは

同じでも

全体では、発生率もタイミングも異なります。

1戸マンションは、0か100の

リスクがあり、

1棟アパ－とは50対50のリスクと言えるでしょう。

まあ、複数持つと

それだけ時間分散機能が働き

空室リスクを分散できます。

やっぱり1戸区分より

1棟アパートでしょうね

でわ！