不動産投資を始めるには自己資金100万円は用意しましょう!


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不動産投資には、多くの種類があります。

数億円する新築RCマンションから

1億円程度の木造アパート、

数百万円の中古区分マンションなどです。

これだけの高価な物件を手に入れるには

かなりのお金が必要です。

一般のサラリーマンが手を出すことは決してありえない

投資先のような気がしますよね。

しかし、不動産投資は、

お金持ちだけができる

高額な投資ではありません。

現在の不動産投資バブルの主投資家の属性は

ほとんど「サラリーマン」なのです。

それも、年収300万~1000万の一般的なサラリーマンです。

もちろん

実際に不動産の価格は、一括購入するには高いです。

しかし、不動産ローンを活用することで

サラリーマンやOLの方でも不動産投資を始める人が

増加しています。

具体的にはサラリーマンとしての立場を利用します。

サラリーマンの「信用力」を上手に活かすことで、

1000万円以上

いや、1億以上の不動産をわずか

約100万円の手持ち資金で購入することができます。

初期費用はいくらかかるのか、

不動産投資ローンのメリット・デメリット、

ローンの評価基準などについて考察してみましょう!

そもそもどうやって

1億も2億もする不動産を

年収500万程度のサラリーマンが手に入れることが

できるのでしょうか?

もちろん貯金を貯めて購入するなんて不可能ですよね

年収全額を貯めることができるとしても

1億円貯まるまで待ってたら20年掛かってしまいます。

もうお分かりですよね

銀行や信販等の金融機関の融資を受けて

ローン購入することでサラリーマンが数億の

不動産を手に入れることができます。

要は、銀行の融資さえ受ければ誰でも

数千万円から数億の不動産オーナーになれるのです。

もう一回言いますよ!

だ・れ・で・も

数千万円以上の不動産オーナーになれます。

不動産オーナーになって不労所得を得ることができるのです。

ただし、2つだけ条件があります。

一つ目の条件は

サラリーマンであること!できるだけ勤続年数が長いことが条件です。

二つ目の条件は

返済比率が40%以下であること!

例えば、年収500万のサラリーマンなら

返済比率=年間ローン総額÷年収×100

ですから、

逆算すると

年間ローン総額=0.4×年収

となり

年収500万なら

年間ローン総額が0.4×500万=200万以下なら

確実に不動産ローンを引くことができるのです。

ですから、

住宅ローンの年間支払額:100万

マイカーの年間支払額:60万

教育ローン支払い額:30万

そのたカード残高:40万

だとすると、

年間支払総額:230万ですから

返済比率=230万÷500万×100=46%

でアウトとなるのです。

もし、不動産投資で不労所得を得ようとするならば

決してマイホームやマイカーを持たないように調整しましょう!

まあ、教育ローンやマイカーは必要ですから

できるだけマイホーム購入は避けましょう

不動産投資をしたいなら

マイホームはあきらめてアパート住まいにしましょう!

さて、ここまで読んできて

ある疑問がわきますよね

サラリーマンは不動産投資して不労所得を得ましょう!

って、ラブ☆スカイは言ってるけど

重要な「リスク」について述べてないよねって!

いわゆる不動産投資はリスクがあって怖い、人生破滅は嫌だと思いますよね

でも、よく考えて下さいね

もちろん不動産投資するなら

空室リスク

金利変動リスク

が付きまといます。

例えば、10戸のアパートオーナーなら

一部屋6万の家賃のだと、月間60万の家賃収入です

ローン返済額は大体40万くらいでしょう

差額の20万円が粗利益となります。

もちろんその20万円から

管理費、税金、経費等差し引かれ残るのは12万程度でしょう

12万だと2部屋空室が発生したら

プラスマイナスゼロです。

3部屋空室になったらマイナス6万円となります。

これが空室リスクですよね

金利リスクとは

たとえば、金利2%で利回り6%の物件を購入したとすると

単純には6-2=4%が単純利益です。

金利が6%になったら

6-6=0%の利益となります。

これが金利上昇リスクです。

はっきり言います

空室リスクも金利上昇リスクも

立地や業者、時代背景をしっかり加味して参戦すれば

大したリスクではありません。

50年かけて長期金利9%~0%まで下がってきた金利が

いきなり4%も上がることは想像できませんし、

空室リスクも

東京、大阪、名古屋、札幌、仙台、広島、神戸、福岡等の

人口が豊富で増加傾向にある地域で

購入すれば大きなダメージを食らうほどの

リスクとはなりません。

空室リスクも金利上昇リスクもコントロールできます。

それよりも、

年収1000万程度でマイホームを購入しようなんて言う

超リスクを冒そうとしているサラリーマンがとても多いことが問題です。

マイホームは、投資家は手にしてはいけません

投資家は利益を生む物件を購入します。

マイホームは1円も利益を生みません

そんなこと言うとアパート住まいで毎月6万支払うくらいなら

毎月6万のローンでマイホームを購入したほうが良いと考える方がいますが

大きな間違いです。

マイホームは3000万~4000万します。

関東方面なら5000万何て物件もあります。

全く収益を産まないただ住むだけの住宅に5000万払うのですよ

まいつき6万どころか14万くらいの物件です。

景気が良くて会社が儲かっているなら

給与も安定するから良いでしょう

でも、景気が悪化して給与が下がったら

その住宅ローン支払えますか?

こどもの教育費が私立大学進学で急騰したらマイホームローン支払いながら

生活を維持できますか?

会社がつぶれない保証ありますか?

リストラされない自信ありますか?

アパート住まいなら非常事態は

市営住宅に引っ越ししたり、実家に間借りしたり

色んな手段が選べますよね。

収益をうまないただ住むだけの住宅をローン組んで

手に入れてしまったら・・・

非常事態には対応できないでしょう。

不動産投資用のアパート経営なら

そのローンを支払うのはその物件にすむ賃貸者です。

マイホームは自分で支払わなければいけないのです。

不動産投資よりもマイホームを持つことの方が

よっぽど重大なリスクです。

年収1000万でもかなりのリスクを背負うマイホーム取得ですが、

実は、高収入のサラリーマンよりも、持ち家比率は

年収300万や400万のサラリーマンの方が高いようです。

年収が高い属性のサラリーマンは行動規模が広く

サラリーマン中は出張や転勤が多く固定した自宅を持たず

賃貸マンション住まいが多いようです。

年収300万~700万くらいの中流の家庭の方が

リスクの高い持ち家を保有している比率が高いのです・・・

これはとても重大で最悪な事態だと私は思います。

何度も述べますが、

マイホーム購入に比べれば

不動産投資でアパートを持つ方がよっぽど

リスクが小さいといえます。

投資家は、収益をもたらすものにお金を掛けましょう

自分に収益も利益ももたらさないものにはお金を掛けないように!

さて、

マイホーム取得と比べて圧倒的にリスクの小さい不動産投資ですが

返済比率とサラリーマン属性を保有する方であれば、

簡単にトライ出来ます。

20代・30代のサラリーマン」という立場は、

転職直後でさえなければ、融資を受けられる可能性が非常に高い

1年でも若いうちに投資を始めた方が大きなメリットがあります。

不動産を購入するには自己資金が必要です。

おおよそ、購入物件価格の5%程度の

諸費用は必要だと言われます。(もちろん概算)

よく、不動産業者さんの広告で

「自己資金ゼロ!」で不動産投資可能

なんてキャッチフレーズを見ますが、

この自己資金ゼロは本当のことです。

オーバーローンを可能にするカラクリは

2社以上の複数の金融機関を利用して

バックアップローンという名で不足分を補っているのです。

結果的に自己資金がゼロですが、

実際にはメインバンクのA銀行から95%の融資を受けて

足りない5%をB銀行から融資を受けて対応することになります。

1億円の物件なら

A銀行:9500万

B銀行:500万

のような融資比率となりますよね。

先ほど述べたように

自己資金は物件価格の5%程度を要求されることが

多いのですが、

その内訳は、

・登記費用(司法書士さんへの支払)

30万くらい

・銀行融資諸費用(銀行への支払い)

40万くらい

・管理等精算諸費用(保険や固定資産税清算金)

30万くらい

・所有権保存費用や水道局納金(新築の場合)

100万くらい

合計すると、200万くらいの諸費用ですよね

1億の新築物件だと、大体200万くらいの

諸費用が必要です。

金額比率にすると約2%です。

では、5%―2%=残り3%は

なんでしょうか?

それは、仲介手数料となります。

1億の物件だと

約300万円(3%分)が

仲介業者の利益となります。

実際にはこの3%の手数料は高すぎるとは私は思いません

仲介業者にも営業費や固定費等の会社維持費がかかりますから

この程度は法律でも許容範囲なのでしょう。

シノケンやハーツアセットマネージメントさんの自己資金ゼロスキームは

この3%の仲介料を極力ゼロに近づけ、

尚且つ

必要諸費用200万のうち税金以外の部分を

企業努力で半値の100万くらいに抑えることで

可能にしていると推測します。

新築販売のシノケンさんも中古販売のハーツさんも

管理業務をメインに経営しているので

仲介料をゼロにち近づけることが可能なのでしょう。

ですから、両社ともサブリース業に力を入れているのです。

そういう台所事情を推測すると

物件購入時の自己資金は100万程度で購入することができる事が

理解できます。

ただし、

その後、購入した不動産会社に管理業務を委託する事が

条件となります。

購入後管理させてもらわないと、シノケンもハーツも会社が持ちませんからね。

自己資金100万やゼロといった

キャッチフレーズを掲げる業者さんは

ほとんど管理業務も受け付ける業者さんばかりでしょう。

管理業務を生業としている不動産業者からの購入を選択することで

おのずと初期費用を抑えられることを覚えておきましょう!!

でも、あくまで

物件の所有者は

オーナー自身ですし、

ローンもオーナーが契約者です。

管理会社とは1年契約や5年契約で

委託しているだけですから

気に入らなければ自由に契約更新せずに

日本中に多々ある管理業者さんに切り替えれば

良いだけです。

その点は忘れないようにね。

不動産経営者は物件保有者である貴方自身です。

主導権があることを忘れずに!

まとめると、

自己資金100万くらいは用意して

管理業務を生業としている不動産業者から

物件を購入し、その購入した不動産業者さんに

物件管理を任せて将来のリスクを半減させましょう!

詳しいラブ☆スカイの投資理論は

私の6時間セミナーでガンガン講演しています。

現在、東京、名古屋、福岡地区での

セミナー開催要望が増えていますので

近日次回のセミナー予定地を募集公開します

どんどん問合せ下さい

↓昨日は前回の香港旅行同伴者、博多セミナー参加者のご友人と飲み会でした!!

でわでわ!

この記事を読むのに必要な時間は約 7 分です。

ラブスカイブログ特典
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100万~300万円の諸経費値引交渉

〇区分マンション:

50万~100万円の諸経費値引交渉

〇RC1棟買い:

自己資金ゼロで融資2億を目指す

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自己資金ゼロのランドリー経営をはじめよう!

〇リサイクルマート:

開店資金を50万~100万圧縮

光発電事業:

オーバースペック99KW発電所をご紹介

 

セミナー・座談会開催

ラブスカイの熊本別荘にて、

2018年7月14日 土曜日

太陽光発電所見学会

を開催します。

参加希望はメール又は問合せコーナーより

連絡お願いします。

また、
不動産・発電事業・フランチャイズ投資セミナーを
開催いたします。

スケジュールは

12:00~17:00 講義
17:00~17:30 質疑応答
18:00~    2次会 (会議室での立食又は、近くの居酒屋)
21:00     解散

会場は

東京、大阪、名古屋、神戸、広島、札幌、福岡

で募集しています。

2018年度予定

10月 東京セミナー

11月 名古屋セミナー

12月 福岡セミナー

参加希望お待ちしております。

セミナー講義の内容は

ラブ☆スカイの「成功の投資スキーム」

と題して、私の独断と偏見に満ちた

投資理論を5時間の長丁場でお伝えいたします。

今回も、ネタを1時間分追加して

特別バーションで講義させていただきます。

目から鱗のネタをひっさげたいと思いますから

ぜひご期待ください。

↓東京セミナーの風景です!

私のセミナーの醍醐味は

私の話よりもセミナーに参加される先輩投資家さん

と初心者投資家さんの斬新な意見飛び交う

2次会にあります。

土曜開催なので翌日はゆっくりできますから、

近くの居酒屋で夜遅くまで投資コミュニケーション会となるでしょう。

 

お会いできることを楽しみにしております。

参加ご希望の方は下記のフォームから問合せください!

その他地域を希望の場合は一定数あればすぐに開催します。

よろしくお願いします。

セミナー参加費500円!

2次会は割り勘

です。

振るうってご参加くださいね!

この記事を読むのに必要な時間は約 20 分です。

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

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