株式会社カンシンホールディングスの不動産投資シェアハウス満室経営スキームを考察


この記事を読むのに必要な時間は約 24 分です。

不動産投資としてのシェアハウス経営の

パイオニア

「株式会社カンシンホールディングス」

の不動産投資シェアハウス満室経営スキームを考察しました。

現在全国でおおくの不動産業者さんが

シェアハウスを建築、販売、投資家サポートを

生業として営業されています。

ラブスカイもかつて、シェアハウス経営を本気で検討したことがあります。

ブログでもシェアハウスについては考察をアップしていますが、

新たな賃貸経営の形、住宅のありかたとして

世論的にも大盛り上がりしているシェアハウスでしたし、

その斬新な共同生活スキームはアリだと関心したことを覚えています。

たとえば、10戸1億円の賃貸木造アパートの場合、

1戸当たり1000万の費用が掛かります。

その1000万の内訳で、最も支出が大きいのが

水回りの設備となります。

1戸ごとにトイレや、洗面所、キッチンが必要でアリ

その比率は4割~5割と言われています。

シェアハウスはその水回りを共同にすることで

大幅なコスト削減を達成するだけで無く

居住者にとってもその分賃貸料を安く済ますことができるため

経営者と賃貸者ともにwinwinな関係になれる

スキームなのです。ただし、

ヨーク考えてくださいね。

貴方・・・シェアハウスに住みたいですか?

普通は、ひとり暮らしするなら

完全に他者と交わらない個室を選びますよね?

それでもシェアハウスに住もうとする入居者がいるのは

シェアハウスに住むメリットがあるからです。

シェアハウスに済まなければいけない状態を想像してみましょう!

列挙すると

・賃料が安い→生活費を1円でも節約できる部屋を探している入居者
・光熱費を節約したい→日常生活費を節約できる
・出会いを求めて→他人と出会う場を探している入居者
・複数で住むことによる防犯性の高さを求めて→反面危険性もあるかも・・・

と、まあ、いろいろ考えてみますが、

やはりシェアハウスに住みたいと思ったことが無いし、思えない

ラブスカイとしては、一つの結論しか思いつきません。

そう、結局「お金」を節約したいという

要望に答える事が最大の目的だとしか想像できませんでした。

お金さえあれば、シェアハウスなんかに住まずに

一般のアパートやマンションに住みたいと思うはずです。

まあ、極論過ぎますが賃料の安さと生活費の節約のみが

最大のシェアハウスの特徴でありメリットだと仮定すると

不動産投資としてのシェアハウスの限界が見えてきます。

それは、賃料の安さや光熱費の安さを求める方が減ると

自ずと入居者が減るのです。

要は、

景気が良くなって、給与が増えればお金に困らないので

シェアハウス入居希望者は減ります。

また、

物価が上昇して、シェアハウスの家賃が上昇して

一般のアパートの家賃との格差が縮小すれば、

シェアハウス入居希望者は減ります。

そして、人口が減少すると、

一般のアパートやマンションとシェアハウスが入居者を巡って

競い合うので、一般のアパートとの家賃の格差が縮小し

やはりシェアハウスの入居者が減るのです。

と言うことは、今後シェアハウスのの経営スキームは非常に

厳しくなると想像できるのです。

もちろん、全てのシェアハウスがダメだというわけでは無く

シェアハウスの立地場所や入居者条件がマッチしたプランをもっていれば

成功することはできると思います。

が、やはり、一般的には普通の木造アパートやマンションと比べると

苦戦が予想されますよね。

今年に入ってから「シェアハウス」と言えば「カボチャの馬車」事件が

話題となっています。

女性用シェアハウスをうたい文句に全国に二百人以上のオーナーに

「スルガ銀行」の融資付けで販売しまくった不動産業者さんが

破綻した事件です。実際にはそれほど顧客ニーズが無かった

女性用シェアハウスをあたかも時代のニーズでもあるかのように

テレビコマーシャルや雑誌等で宣伝しまくって拡大した

シェアハウス事業における事件です。

もちろん、物件オーナー自身のものですし、

ローンもオーナー自身が契約しているので

管理する不動産会社が倒産しただけなら

別にたいした問題でも無く、管理会社を替えれば良いだけなのですが、

女性用シェアハウスのスキームがそもそも崩壊しているために

他に入居付けできる管理会社があまりなかった為に

空室だらけの女性用シェアハウスだけが残ってしまって

ローンを払えないオーナーが続発したことがニュースになってしまったのです。

ただでさえ「安い賃料」を目的としてしか存在しえないシェアハウスなのに

女性用と絞り込むことでさらに門戸を狭めてしまったのが敗因なのでしょう。

そんな中でシェアハウスを設計、建築、販売する不動産業者さんは

あらゆる手段で入居者を探さなければならないのです!

さて、話を戻しましょう。

カボチャの馬車とは無関係ですが、そんなシェアハウスを

設計、建築、販売、管理を事業の柱とする

株式会社カンシンホールディングですが、

この会社はとても素晴らしいシェアハウス入居付けスキームを

編出していると思いました。

まだ、裏はとれていませんが、

株式会社カンシンホールディングは、大々的に

「自己資金ゼロ、加盟金もゼロ、ロイヤリティ僅か3万円/月のフランチャイズ経営」

と脱サラしてフランチャイズで一儲けを考える

サラリーマンさんには目から鱗のスキームでフランチャイザーを募集しています。

さらに、

年収3000万円を目指せます!

月二件の契約で月収160万円も可能!

すばらしい商売をアピールしています。

仕事の内容は、

「顧客開拓」です。まあ不動産投資家をみつけて

本部に顧客を紹介する業務なのでしょう。

カタログには以下のように書かれています。

・まずは新規顧客向けに、サービス案内を切り口としたヒアリングからスタート。
・顧客リスト作成のアドバイスや営業同行など本部が親身にサポート。
・大切なのはお客様の現状におけるご意向やご状況をお話ししていただくこと。
・興味をお持ちいただけたら当社専門スタッフが契約・アフターフォローを担当。
・まだ経験が浅いうちでも契約に応じて収入UPが見込めます。
・習得・希望に応じてステップアップも可。(詳細は説明会で)

 

2件紹介で160万円ですから、物件価格次第では十分あり得る額なのでしょう。

月2件顧客開拓(年間24件)の顧客を開拓し続けるのは非常に

大変な業務ですが、それは本部の指導があるのでしょう。

まあ、フランチャイズとしては営業マンを雇わなくても良いので

本部は経費削減できるし、メリットは大きいと思われます。

しかし、

株式会社カンシンホールディングのフランチャイズスキームには

もっと魅力的な福利厚生があります。

それは、

本部研修にあります。

フランチャイズ募集のサポートに以下のようにあります。

開業前のフォロー
◆未経験でも研修3回~6回で1ヶ月後に業務スタート可!
・業務に必要な住宅関連の知識を一級建築士の講師が伝授。
・当社サービスをまとめた営業資料を本部が提供。

◆東京本社で研修期間中は当社取扱シェアハウスを月3万5000円~利用可!
・遠方にご在住の方も首都圏で期間を決めて業務を学ぶこともできます。

開業後のフォロー
◆本部が事務を全面支援!事務スタッフ採用は不要!
・電話対応、見積書作成、アポイント調整など、本部が一次受付を対応!
・点検報告書、帳票書類は全て本部が代行!
研修後シェアハウス利用継続も可!
・そのまま東京でチャレンジする。地元で独立する。どちらも選べます。

何が言いたいかというと、

フランチャイズ加盟希望者は、

加盟を申し込んだら、研修中は

何ヶ月あるかは分かりませんが、月3.5万円で

住むところが提供されるメリットがあるし

なんと、開業後も東京での営業なら

引き続きシェアハウスに住み続けることができてしまうメリットがあるのです!!

東京で住むには8万~12万程度の家賃は覚悟しなければならないのに

格安の3.5万円です。なおかつ加盟金もゼロ円だし

デメリットはほぼ無しです。開業に失敗しても

辞めれば良いだけだし、加盟希望者にとっても手離れが良い

フランチャイズだと思います。とても献身的で親切な

スキームなのです。

逆に本部の目線でこのフランチャイズ募集を見てみましょう

加盟金ゼロで、ロイヤリティーも事務手数料の3万円だけ

住むところも3.5万円で提供してどんなメリットがあるのでしょうか?

一見本部にメリットが無いようなフランチャイズですが

じつは多大なメリットが隠されています。

それは、格安3.5万円で加入希望者に提供される

シェアハウスです!

加入希望者は開業前の数ヶ月3.5万円の家賃をはらって

カンシン保有のシェアハウスに住んでもらうことができるし

開業後も地方に規制する一部の方を除いて

カンシン保有のシェアハウスに住んでもらうことができるのです!!

さらに、加盟希望者に営業センスがあり利益を上げれば

ガンガン不動産物件希望者を紹介してもらえて儲かるのです!

この紹介してもらうスキームは加盟希望者のスキルに一存するので

なかには、不向きな加盟希望者も現れるでしょうがそんなの関係ありません

自分に合わなくても加盟金ゼロで自己資金ゼロの加盟スキームだから

手離れが良く

加盟希望者が研修後、リタイヤしたとしても

苦情は出ないでしょう。反対にありがたがられることでしょう

それでいて、研修中はシェアハウスに住んでもらえるので

どんどんフランチャイズ加盟申し込みを受け続ければ

シェアハウスは満室維持できるのです。

加盟してもらって営業成績を上げて頂ければ儲かるし、

シェアハウスには住んでもらえて満室経営できるし

本部にとっても加盟希望者にとっても

本当にwinwinなスキームなのです。

まあ、やり過ぎると、シェアハウスの空室対策として

ガンガン募集を受け入れ続けるようなスキームにも見えてしまうのですが・・・

そこは、事業が本当に成り立つ加盟募集で、シェアハウス入居だけが目的では無いと

信じましょう。

不動産業界を徹底分析するラブスカイブログをよろしく~

↓先日の仙台セミナーで意気投合したブログ読者さんです!

でわ!

この記事を読むのに必要な時間は約 7 分です。

ラブスカイブログ特典
〇新築アパート:

100万~300万円の諸経費値引

〇区分マンション:

50万~100万円の諸経費値引

〇RC1棟買い:

自己資金500万で融資2億を目指す

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自己資金ゼロのランドリー経営をはじめよう!

〇リサイクルマート:

開店資金圧縮特約あり

光発電事業:

オーバースペック99KW発電所をご紹介

セミナー・座談会開催

不動産・発電事業・フランチャイズ投資セミナーを
開催いたします。

スケジュールは

12:00~17:00 講義
17:00~17:30 質疑応答
18:00~    2次会 (会議室での立食又は、近くの居酒屋)
21:00     解散

会場は

東京、大阪、名古屋、神戸、広島、札幌、福岡

で募集しています。

2018年度予定

10月13日 土曜日 東京セミナー募集終了

11月25日 日曜日 名古屋セミナー募集終了

2019年 1月 12日 福岡セミナー 募集中

参加希望お待ちしております。

セミナー講義の内容は

ラブ☆スカイの「成功の投資スキーム」

と題して、私の独断と偏見に満ちた

投資理論を6時間の長丁場でお伝えいたします。

今回も、ネタを1時間分追加して

特別バーションで講義させていただきます。

目から鱗のネタをひっさげたいと思いますから

ぜひご期待ください。

↓東京セミナーの風景です!

私のセミナーの醍醐味は

私の話よりもセミナーに参加される先輩投資家さん

と初心者投資家さんの斬新な意見飛び交う

2次会にあります。

土曜開催なので翌日はゆっくりできますから、

近くの居酒屋で夜遅くまで投資コミュニケーション会となるでしょう。

お会いできることを楽しみにしております。

参加ご希望の方は下記のフォームから問合せください!

その他地域を希望の場合は一定数あればすぐに開催します。

よろしくお願いします。

セミナー参加費500円!

2次会は割り勘

です。

振るうってご参加くださいね!

この記事を読むのに必要な時間は約 18 分です。

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。