不動産投資家が会社設立しても節税メリットは無い!!


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不動産投資をはじめたばかりの

まだ、賃貸アパートが1棟や2棟の頃は

ほとんどの方は個人事業主として「白色申告」による

納税を行うことでしょう。

サラリーマンで納めた所得税の還付により

「いや~不動産投資ってすばらしぃー」

なんて、自分の置かれた状態にたいして悦に浸っていることでしょう。

サラリーマンをしつつ副業で不動産投資をするだけでも

かなりの節税効果を堪能できる不動産投資家ですが

ある時期から、ある方からの助言から、あることに悩むことになります。

それは、

「法人化」です。

私は、サラリーマンの副業としては

法人化しなくても「個人事業主」の「青色申告」で

十分だと思っています。

私が考える「サラリーマンの節税ステップアップ」は、

その1:副業で不動産投資1棟~2棟(投資総額1.5億程度)

個人事業主として、「白色申告」

その2:副業で不動産投資3棟~4棟(投資総額3億~4億程度)

個人事業主として、「青色申告」

 

これだけで良いでしょう。

個人事業主の「青色申告」程度なら

税理士さんが3万~4万程度で行ってくれますしね。

しかし、

2年~3年経過する頃には

税理士さんからある言葉が出ます。

「法人化しませんか?」

「法人化して節税の枠を広げませんか?」

ってね。

我々投資家も、不動産投資でかなりのサラリーマン納税額から

還付を受けているので、「節税」という

キーワードには敏感に反応します。

さらに、不動産投資セミナー等で

「法人化のススメや法人化での節税テクニック」

または、

「法人スキーム」などの

まるで法人化したら

不動産は買い放題!

個人ではできなかったさまざまな

節税テクニックを駆使できるような錯覚を起こしてしまします。

はっきり言って、

サラリーマンが副業で4億や5億投資している程度では

法人化してもほとんどメリットはありません

それどころかデメリットの方が多いような気がします。

今回は「本当に法人化はメリットがあるのか?」精査してみましょう。

まず、個人事業主の「青色申告」の場合では、

税理士報酬は数万程度でたいした支出とはなりませんし、

記帳も実際には税理士さんに送っておけば全て処理してくれる場合が

ほとんどです。

しかし、

法人化した場合は、

いままで、帳簿も付けていないようなただのサラリーマンでも

会社を保有したからには

自社でしっかり記帳する義務が発生します。

税理士さんは、「会計ソフト」を無料でダウンロードするから

日々入力しておけば「大したことないですよ~」なんて言われることが多いようです。

大概のサラリーマン投資家は、

この言葉に煽られて、

まんまと「法人化」してしまいます。

ただのサラリーマンが片手間で維持できるほど

「法人化」による会社保有は簡単なことではありません。

まず、「会計ソフト」を扱いきれない方がほとんどでしょう。

その場合は、税理士さんにお願いすることになりますが

個人の時の「青色申告」に比べて約3倍~4倍の税理士報酬が必要となります。

税理士顧問料(月額):毎月2万(年間24万)

税理士顧問料(決算期):8万

合計で年間32万は必要になります。

だいたい、最初の2年程度は半額にしてくれるので

半額の16万程度なら「まあ、いっか~」なんて「法人化」してしまいます。

さらに、

法人設立には25万程度の

登記費用等初期費用が掛かります。

↓内訳

定款に貼る収入印紙代 → 4万円(電子定款の場合は不要)

公証人に払う手数料(定款の認証)→ 5万円

定款の謄本手数料(登記)→ 2,000円程度(1ページ250円)

登録免許税(登記)→ 15万円または資本金の額の0.7%のうち高い方

合計:21万円から25万円ほど

また、個人事業主の時は

赤字の場合は費用は掛かりませんが

法人となると「赤字」の場合でも

通常、資本金1000万円以下で従業員が50人以下の

会社の場合、年額7万円支払うことになります。

さらにさらに、企業となると

消費税を考えなければなりません

消費者からの預かり金ですから、

その会社が儲かっていようがいまいが、

売上がある限り、納税義務が発生します!

例えば、

  1. 売上 1,000万(税込)
  2. 給与 300万(消費税はかからない)
  3. 経費 800万(税込)
  4. 利益 1-2-3=-100万(赤字)

の場合、利益はマイナスですから、

法人税、法人事業税、法人住民税はゼロです。

(最低7万の均等割額は発生します。)

しかし消費税は、

売上 1,000万×5/105=47万
経費 800万×5/105=38万
納付額 1-2=9
となり、9万納税しないといけません。

(給与は消費税がかかっていないので

マイナスにできないのです)

法人化して会社を保有すると妻を社長にして

役員報酬を得ればその分給与所得控除を差し引いて

かなりの節税になると皆さん思われていますが

それは真っ赤なウソで、見せかけです。

会社の利益となる相当額を

妻を社長にして役員報酬として頂いてしまえば

会社の法人税はほとんど支払うことは無いので

かなりのメリットがあると錯覚しているだけなのです。

見た目は給与控除で得しているように思えますが

トータル支出を考えたときに

かなりの負担アップとなる場合もあるようです。

会社となると、

厚生年金や社会保険料負担も発生します。

個人事業主が運営する事業所の場合は任意適用事業所扱いとなり

健康保険も厚生年金保険も加入義務はありませんが、

法人事業所(株式会社などの会社組織)となると、

強制適用事業所となり絶対に加入する義務が発生します。

この社会保険加入義務がかなりきついのです。

たとえば、夫がサラリーマンなので

妻を取締役にして会社を設立した場合で、

年齢40歳で月収40万と仮定すると

健康保険:毎月6万円

厚生年金保険:毎月7万円

となり、内、個人分が

健康保険:毎月2.3万円

厚生年金保険:毎月3.5万円

ですから、最終的な会社負担額は

合計年間86万円となります。

妻が個人で支払う社会保険も約70万円

あるわけですから

かなりの支出です。

個人事業主で、妻を本業のサラリーマンの扶養家族にしておいた方が

よっぽど支出は抑えられます。

そして極めつけの勘違いをお教えしましょう!

これは私も会社を保有してはじめて知ったことですが、

その年の利益に応じて役員報酬を自由自在に変動させて

常に利益をぎりぎりにできれば負担は小さいと思っていたのですが

それが勘違いで、実は

役員報酬は一度決めたら一定期間(1年以上)は変更できません

これ知らなかったなぁ~(ラブスカイは4年前は本当にお馬鹿でしたと反省しています)

一定期間一定金額を定額支給するいわゆる決められた月給でなければ

損金算入できないシステムなのです

すなわち、自由自在に利益に応じて給与を上げたり下げたりできないのです!

さらに、ラブスカイのきつーい失敗事例を

お教えすると、

それならばと、最初の妻の役員報酬を高かーく設定してしまったのです。

役員報酬を高く設定すれば、赤字になるから

まあ税金を逃れることができるかと思ったのです・・・・

甘かった。

なんと、それほど儲かっていないのに、役員報酬が高いので

会社の収支は赤字にできました・・・・が、

個人の所得税がむちゃくちゃ高くなって

なんと、ものすごい高額所得者としての

高い住民税および高い社会保険料を支払う羽目になりました・・・

給与を途中で下げることもできず・・・・1年目は

かなりきつい年度になったのを覚えています。

先ほど40歳、40万の月収をシミュレーションしましたが

企業が、年間86万の社会保険料負担で

個人で70万の社会保険料負担ですからね。

私の場合はブログバナーによる収入があるので

まだ、なんとかなりましたが、

一般のサラリーマンが副業で太陽光や

不動産投資で投資総額4億程度なら

はっきり言って、個人事業主で

「青色申告」すれば十分です

妻は本業の旦那様の第3者被保険者にしておけば十分です。

法人化して会社を保有すると言うことは

会社により広く社会に貢献すると言うことでアリ

節税目的にするものでは無いのです。

さらに、ラブスカイの裏話をしましょう。

それでも、私は会社を保有して節税したかったのです。

一つだけ手はあります。

それは、投資ではなく、事業をしっかり一つ以上会社として取り組めば良いのです

それが、私にとっては「リサイクル事業」だったのです。

現在私の会社の事業内容は

・不動産賃貸業
・太陽光発電事業
・洗濯事業(コインランドリー)
・広告業(ブログバナー)
・リユース事業(リサイクルマート経営)

なのです。

リユース事業を会社に組み込むことで

他の副業だった不動産事業や

太陽光事業

洗濯業の節税機能が相乗効果で発揮されるのです。

↓4月の「リサイクルマート筑紫野ベレッサ店」チラシです。


会社を作って後悔する前に

自分が何をしたいのか?

節税だけが目的になっていないか?

よーく考えましょう

本当に法人設立1年目はきつかった~

もし、法人化についてや、リサイクル事業

コインランドリー事業、不動産賃貸業について

私の経験談が聞きたいなら、

是非セミナーに参加してね~

いつもどこかの開催地を募集しています。

よろしく~

どこでも聞けないぶちゃけ話を披露しますよ。

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ラブスカイブログ特典
〇新築アパート:

100万~300万円の諸経費値引

〇区分マンション:

50万~100万円の諸経費値引

〇RC1棟買い:

自己資金500万で融資2億を目指す

〇コインランドリー:

自己資金ゼロのランドリー経営をはじめよう!

〇リサイクルマート:

開店資金圧縮特約あり

光発電事業:

オーバースペック99KW発電所をご紹介

セミナー・座談会開催

不動産・発電事業・フランチャイズ投資セミナーを
開催いたします。

スケジュールは

12:00~17:00 講義
17:00~17:30 質疑応答
18:00~    2次会 (会議室での立食又は、近くの居酒屋)
21:00     解散

会場は

東京、大阪、名古屋、神戸、広島、札幌、福岡

で募集しています。

2018年度予定

10月13日 土曜日 東京セミナー募集終了

11月25日 日曜日 名古屋セミナー募集終了

2019年 1月 12日 福岡セミナー 募集中

参加希望お待ちしております。

セミナー講義の内容は

ラブ☆スカイの「成功の投資スキーム」

と題して、私の独断と偏見に満ちた

投資理論を6時間の長丁場でお伝えいたします。

今回も、ネタを1時間分追加して

特別バーションで講義させていただきます。

目から鱗のネタをひっさげたいと思いますから

ぜひご期待ください。

↓東京セミナーの風景です!

私のセミナーの醍醐味は

私の話よりもセミナーに参加される先輩投資家さん

と初心者投資家さんの斬新な意見飛び交う

2次会にあります。

土曜開催なので翌日はゆっくりできますから、

近くの居酒屋で夜遅くまで投資コミュニケーション会となるでしょう。

お会いできることを楽しみにしております。

参加ご希望の方は下記のフォームから問合せください!

その他地域を希望の場合は一定数あればすぐに開催します。

よろしくお願いします。

セミナー参加費500円!

2次会は割り勘

です。

振るうってご参加くださいね!

この記事を読むのに必要な時間は約 18 分です。

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。