貴重な融資枠が消失する!新築区分マンション購入は100%失敗する!!


この記事を読むのに必要な時間は約 18 分です。

これまでも何度も述べてきましたが

世の中には新築区分マンションばかりに

集中して投資する投資家さんがいます。

ラブスカイは断言します

新築区分マンション集中型の投資は

絶対に失敗します。

儲かるわけが無いのです!

新築木造アパート集中投資とは

似て非なる最悪の投資先となります。

新築区分マンション販売営業マンの

口説き文句は、

➀安定収入が得られる!

➁団体信用生命保険加入で万が一の時の収入保障となる

➂所得税や住民税の節税

➃1棟もの賃貸業と比べて、自己資金ゼロでお手軽投資!

上記のメリットを上げる業者がほとんどです。

といいますか、新築区分マンションを販売の業者さんは

確実に上記のメリットを力説します。

いちど、電話勧誘の相手してみてください。

同じ事言いますから!

しかし、本当に上記の4メリットは正しいのでしょうか?

結論から言うと100%上記のメリットの全ては正しいです。

➀賃貸業ですから、基本的に安定した収入を得られるでしょう!

➁団信加入ですから、万が一の時にはローンは保険で支払われますから

遺族の収入保障代わりになるでしょう!

➂もちろん帳簿上では設備投資としてサラリーマン収入からの税金支出の範囲で

還付金の恩恵をうけることができます。物件価格やサラリーマン収入額によっては

赤字計上もできます!

➃新築区分マンション購入における自己資金は表向き80万程度ですが

だいたい特約として50万~80万程度の諸費用分はキャッシュバックや

値引きがあるので基本的に自己資金ゼロでスタートを切ることができる場合が

多いです。

どうですか?

よく考えると、怪しい怪しいと思っていた

電話勧誘の営業マンの言う4つのメリットは全て正しいでしょう!

そう思いませんか~

でも、これって、業者が言ってるメリットが正しいだけで、

よく考えるとメリットよりも

デメリットの方が大きいことが見えてきます。

そもそも新築区分マンション投資は、

投資として全く成り立っていないのです!

たとえば、

➀立地も良いし、賃貸業だから、安定収入は得られますが、

それは、収入が安定的に入金されるだけです。

家賃は下落の一途ですし、支出は膨らむ一方ですから

安定的に入金される収入よりも支出が多くなる場合はほとんどです。

そもそも、新築区分マンションは購入するときから

収支マイナスの場合がほとんどです。

営業マンは、それでも、節税になるし、保険の代わりになるので

毎月1万から2万程度の収支マイナスでも絶対得します。

なおかつ、自己資金ゼロですから簡単に投資にチャレンジできますよ~

なんて営業トークしてきます。

➁団体信用保険で安心なのですが、マイナス収支投資が当たり前の

新築区分マンション経営においては、毎年の団信手数料支払いが

結構響いてきます。まあ、保険だからしょうが無いですが・・・。

➂それなりに節税できますが、大きな落とし穴があります。

本業のサラリーマン収入から支払った所得税から

還付金が戻ってきますし、帳簿上で「赤字」にして

全く税金を払わなくて済む場合も多いですが、

実は、これはとてもやっちゃいけない事なのです。

帳簿赤字は我々投資家がやってはいけない事の

筆頭事項です。赤字にするとサラリーマン収入から支払った

税金は全額還付金として手元に戻ってきますが、

その翌年からは融資を受ける事はできなくなります。

さらに、追い打ちを掛けるのが、そもそも新築区分マンションは

毎月のキャッシュフローがせいぜい1万~2万程度ですし、

ほとんどの方は収支マイナス1万円の方も多くいらっしゃいますから

銀行は収支とんとん投資をしている方に対しては

融資審査は厳しくなるのです。そんな新築区分マンション保有者に対する

きびしい融資事情がある中でさらに、帳簿上で赤字計上したら

もはや今後の融資は絶望的に無理となります。

投資を拡大しようとしている方は

絶対に新築区分マンション経営一辺倒の投資には

手を出してはいけないのです。

ちょっとシミュレーションしてみましょう。

■構造:RC造   

■築年数:新築
 (減価償却期間:47年、設備部分15年)

■購入金額:2,500万円
 (土地:120万円、建物:2380万円)

■満室想定家賃:100万円 (表面利回り:4.0%)
   5年後10%下落で90万/年
  10年後20%下落で80万/年

■借入金額:2500万円

■借入金利:2%

■借入期間:35年

■年間ローン支払い額:110万

10年後に売却する場合は、

■10年後残債:1,820万

■保有期間:10年

■10年後売却金額:1,600万円(想定利回:5%)
計算式80万÷0.05

ですから、毎月収支プラスマイナスゼロとしても

売却額よりも残債の方が大きいから

投資トータルでマイナス220万となります。

新築区分を10年で売却する場合は

全く投資として成り立っていませんね。

では、20年ならどうでしょうか?

■家賃収入:10年後30%下落で70万/年

■20年後残債:1,004万

■保有期間:20年

■10年後売却金額:1,166万円(想定利回:6%)
計算式70万÷0.06

20年保有してようやく162万プラスです。

もうおわかりですね。

新築区分マンションの単体保有や

新築区分マンションに特化して複数保有することは

大いなるリスクとなるのです。

こんな新築区分マンションですから

保有してしまったらせっかくの融資可能枠を

食いつぶしてしまいます。

ぜったいに、新築区分マンション投資一辺倒はやっちゃいけません。

それと、新築区分マンション1戸だけの保有もリスクが高いです。

気をつけましょうね。

さて、しかし、

こんなどうしようも無い新築区分マンションですが

唯一利用価値がある側面もあります。

それは、繰上げ返済用として利用することです。

新築区分マンションは、新築ですから、安定収入を期待できます。

修繕等のリスクを先延ばしできます。

と、言うことは、私の繰上げ返済スキームに欠かせない存在です。

新築木造アパート1棟の相場は8,000万から1億です。

比べて

新築区分マンション投資の相場は1,500万~3,000万ですから

10年後繰上げ返済するなら

新築アパートよりも負担は減ります。

わたしは、新築区分マンションは繰上げ返済としての効果以外に

投資先として選択する事はあり得ないと思っています。

新築区分マンションのみを購入し続けている方は「失敗しますよ」

と言ってあげたい。

新築区分マンションは、メインで投資先を思ってはいけません。

他の投資案件を保有している方や保有予定の方だけが手を出して良い

ジャンルとなります。

たとえば、

新築アパート✕複数棟+新築区分マンション1棟

中古区分マンション✕30戸+新築区分マンション

中古RC1棟+新築区分マンション

ですかね。

まあ、新築区分マンションだけで投資にチャレンジするときの

初心者投資家の心情として、

木造アパートは1億の投資だから、手始めに頭金ゼロで2,000万~3,000万程度の

投資先となる新築区分マンションを経営使用と考えている方が

多いですが、手軽さだけで参入するには厳しすぎます。

まあ、現在新築区分マンションにチャレンジしようとしている

初心者投資家の皆さん

今すぐ辞めなさい!絶対失敗しますよ。

貴重な融資枠を消失したくなければ新築区分に手を出してはいけませんよ。

そもそも、キャッシュフローがマイナスとなる投資案件なんて

繰上げ返済以外に役割がありません。

でわ!

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ラブスカイブログ特典
〇新築アパート:

100万~300万円の諸経費値引

〇区分マンション:

50万~100万円の諸経費値引

〇RC1棟買い:

自己資金500万で融資2億を目指す

〇コインランドリー:

自己資金ゼロのランドリー経営をはじめよう!

〇リサイクルマート:

開店資金圧縮特約あり

光発電事業:

オーバースペック99KW発電所をご紹介

セミナー・座談会開催

不動産・発電事業・フランチャイズ投資セミナーを
開催いたします。

スケジュールは

12:00~17:00 講義
17:00~17:30 質疑応答
18:00~    2次会 (会議室での立食又は、近くの居酒屋)
21:00     解散

会場は

東京、大阪、名古屋、神戸、広島、札幌、福岡

で募集しています。

2018年度予定

10月13日 土曜日 東京セミナー募集終了

11月25日 日曜日 名古屋セミナー募集終了

2019年 1月 12日 福岡セミナー 募集中

参加希望お待ちしております。

セミナー講義の内容は

ラブ☆スカイの「成功の投資スキーム」

と題して、私の独断と偏見に満ちた

投資理論を6時間の長丁場でお伝えいたします。

今回も、ネタを1時間分追加して

特別バーションで講義させていただきます。

目から鱗のネタをひっさげたいと思いますから

ぜひご期待ください。

↓東京セミナーの風景です!

私のセミナーの醍醐味は

私の話よりもセミナーに参加される先輩投資家さん

と初心者投資家さんの斬新な意見飛び交う

2次会にあります。

土曜開催なので翌日はゆっくりできますから、

近くの居酒屋で夜遅くまで投資コミュニケーション会となるでしょう。

お会いできることを楽しみにしております。

参加ご希望の方は下記のフォームから問合せください!

その他地域を希望の場合は一定数あればすぐに開催します。

よろしくお願いします。

セミナー参加費500円!

2次会は割り勘

です。

振るうってご参加くださいね!

この記事を読むのに必要な時間は約 18 分です。

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。