他の不動産投資よりも高利回り20%の民泊事業ですが、数字のトリックを解明!!


この記事を読むのに必要な時間は約 30 分です。

脱サラして民泊オーナーを目指す方や

サラリーマンの副業として開業する民泊オーナー

近年「民泊」と言う

新しい形の不動産賃貸業を目指す投資家が

増えています。

投資のジャンルが増えること自体はとても素晴らしいことです。

投資家の投資先のレパートリーが増えますからね~

そんな時代背景もアリ

これまで実行してきた

新築アパート経営

中古アパート経営

太陽光発電事業

コインランドリー事業

リサイクルショップ経営

海外積立

をさらに推し進めるとともに

新たな投資先の模索模しています。

そして目を付けたのが「民泊」です。

「住宅宿泊事業法」という「新法」に従った

新たなビジネスモデルですから

まだまだ他の投資と比べると

荒いモデルですし、長期のローンを受けて長く経営するには

実績が少ないのが現実です。

業者の営業スタイルも

ズサンです。

たとえば、民泊スキーム販売の業者営業として

高利回りを振りかざす

最悪な営業も氾濫しています。

たとえば、

「高利回り20%!」や

「8000万円の投資で、年間売上げ1300万以上!」

なんて衝撃的で魅力的な「売り文句」

で勧誘してきます。

他の不動産投資先として比較されるのは、

新築アパートはだいたい6%~7%ですし、

中古物件でも良くて10%程度です!

そんなたの不動産投資先の「利回り」と比較して

「高利回り20%!」

です。初心者投資家なら

高利回りにつられて購入してしまう方がいるかもしれません。

はたして、高利回り20%は正しいのか?

本当に8000万円の投資で

年間売上げ1300万以上になるのか?

その点をラブスカイなりに検証してみました

すると、やはり

民泊は高利回り20%だったのです。

ご安心を!売り文句に間違いはありませんよ~

ただーーし、

売り文句に「ウソ」はありませんから

信じてもらっても構いませんが、

私が言いたいのは、

あくまで、「売り文句」自体に

今のところ「ウソは無い」

と言うことです。

でも、他の投資先と比較して本当に優れているかどうか?

本質をしっかり理解して、

自分に合った投資先であるかどうか?

その辺を見極めてから投資しましょうね。

もし、しっかり実態を理解した上で、

すばらしい投資先であると判断したなら

みんながまだ手を付けていない今こそ

挑戦する時期では無いでしょうかね~?

と、

言うことで民泊事業についておさらいと

現状の把握、シミュレーションの見方について

わたしの勝手な意見を投稿させていただきます。

まずは、

「高利回り20%」「8000万の投資で1300万以上の年間売上げ」

と営業される業者さんの収益シミュレーションを覗いてみましょう!

↓これが民泊事業収支計画書だ!

総事業費は、約8140万円で内訳は、

土地価格:2300万

建物建築費:3230万

民泊開業委託費:1920万

諸経費:690万

となっています。

総事業費自体は1kロフトで6戸~8戸の

新築アパート1棟分くらいですね。

年収400万~600万くらいのサラリーマンが副業するには

ちょうど融資が下りやすい一般的な額となります。

総事業費から推測すると

投資家としての営業対象者は

「サラリーマン」ですね~

まずは、サラリーマンの副業を勧めるラブスカイとしては

初心者がトライするにはちょうど良い投資規模と判断できますね~。

新築アパートだと総事業は8000万程度だと

年間家賃収入は620万くらいですから

利回りは550万÷8000万✕100=6.8%程度です。

そこから固定資産税や消費税等々を考慮すると

6%程度の実利回りとなるのでしょうね。

さて、民泊事業はどの程度の利回りで営業されているのでしょうか?

右下のシミュレーションを見ると・・・・・

19.65%・・・・・す、すごい!

なんと約20%です。

これはすばらしい、今すぐ挑戦しなければー

となりますね。

なおかつ、他の不動産物件と異なり

現在大注目の「民泊事業」

物件購入を希望する投資家が殺到しているので

いますぐ決めないとすぐ取られてしまいます!

「今すぐ決めよう!1週間程度は第1位希望者として唾を付けときますね~

ですから、良い判断をお待ちしています!!」なんて

営業されます。

さて、この利回り20%は本当なのか?

では計算してみましょう。

年間家賃収入は・・・

4戸✕12420円(宿泊単価)✕365日✕75%

≒1360万

ほーー

新築アパートの年間家賃収入550万と比べて2倍以上ですね。

と言うことは、

8150万円投資して、

年間1360万円の売上げですね。

たしかに、売り文句通りです!!

では計算してみましょう

1360万÷8140万✕100=16.7%???

あれ、業者の言う想定利回り19.65%にならない・・・

利回りを大きく見せて営業するために業者は一生懸命考えますから

もしかして開業委託費か、諸経費を操作しているかな?

総事業費を小さくするか、

年間家賃収入を増やせばよいから・・・・

業者の記載している総事業費から諸経費を差し引きましょう

8140万-690万=7450万となります。

では、計算

1360万÷7450万✕100=18.25%ですね~

まだまだ

19.65%にならない・・・

まだなにか細工しているのかな?

総事業費を逆算してみましょう

1360万÷□✕100=19.65

ですから

□=

1360万÷19.65✕100=6921万

と言うことは、

7449万-6921万=528万

あーなるほど

建物建築費からその他工事費用528万円

を差し引いていますね。

業者の記載している総事業費から諸経費とその他工事費

を差し引きましょう

8140万(総事業費)-690万(諸経費)-528万(その他工事費)

=6922万

それで、

年間売上げは1360万のままですから

1360万÷6922万✕100=19.647≒19.65%

やっと、計算式が成り立った!!

たしかに、利回りは19.65%ですね。

計算式はウソをついていませんね。

しかし、この利回りには???

が多いのです。

業者は意図的に

利回りが大きくなるような細工をしています。

利回りを大きくする方法は簡単です。

総事業費をなるべく小さく小さくするか、

年間売上げ(家賃収入)を大きくすれか、

その両方を手がけるのです。

実は、利回り詳細な定義はありません。

あるのは

年間収入÷物件投資金額✕100と言う計算式だけなのです。

年間収入にサービス費を含めて大きく大きく見せて

総事業費から諸経費やその他工事(水道工事等)を差し引いて

小さく小さくみせて

利回り計算結果を大きく見せることができるのです。

ですから、なんどもブログで「利回り」なんて

「人に投資対象を自慢する時以外は使用するな!!」

と口を酸っぱくして述べているのです。

シノケンや三和エステート等の大手はその点はしっかりしています。

たとえば、シノケンの物件の場合は

土地3450万

建物価格4536万(本体4200万+税金336万)

その他工事費270万

諸経費284万

総事業費8540万

月額家賃収入51.6万

と言った一般的な物件の場合の表面利回りを

計算して投資家に説明するときは、

年間家賃収入=51.6万✕12ヶ月=619万

投資額=

8540万-336万(消費税)ー284(諸費用)=7920万

利回り=619万÷7920万✕100=7.81%

となるのです。

控除すべき税金を控除し、控除してはいけないその他工事費を

適正に計算式に入れる!

これだと、たしかに利回りは小さくなりますが、

とてもわかりやすいと思います

上記の民泊営業マンが提示した収益提案書は

物件の利回りを大きく見せるために

サービス料を売上げという名の下に年間家賃収入に入れ込み

税金200万よりも大きく控除できるその他工事費を控除しているのです。

まあ、税金を控除するかどうか程度は

計算がめんどくさいので物件購入費に入れていても

まあ、よいでしょう・・・

その他工事費500万を控除している点も

なんか利回り操作に大きく貢献しているけど

100歩譲りましょう・・・・

しかし、

民泊ならではのサービス料を

年間家賃収入に入れて

利回りを20%近くまで上げておいて

他の

新築アパート経営や

中古アパート経営や

区分マンション経営の

利回りと比較して

「民泊」が不動産投資案件の中でも

際だって素晴らしい投資先だと

営業するのはどうなのだろうか?

もちろん、

年間家賃収入にサービス料を入れる事は

法律違反ではありません

でも、あくまで年間家賃収入であって

実際の利益ではありません。

そりゃ、宿泊費の中には設備リース料やシーツのお金や清掃費

全て入ってますよ。

新築アパートは、備品は個人持ちだから

サービス料は入ってませんよ

この計算式で導き出した「高利回り」

振りかざして

比較したらダメでしょ?

頭の悪い投資家を騙そうとして言うだけですよね~

頭が悪いは、言い過ぎですが、

まあ、そういうことです。

適正に比較しないといけません

何度も言いますが

投資先を利回りで比較してはいけません。

この点を指摘せずに

利回りを振りかざす業者にであったらしっかり

聞きましょうね

平等に投資先を比較しているかどうかをね!

それでは、

上記の民泊事業を適正に

計算してみましょう。

総事業費は、約8140万円で内訳は、

土地価格:2300万

建物建築費:3230万

(本体2500万+消費税200万+その他工事528万)

民泊開業委託費:1920万

諸経費:690万

年間運営経費:533万

ですから、計算しましょう。

まずは、

年間家賃収入=

4戸✕12420円(宿泊単価)✕365日✕75%

≒1360万

から年間運営経費を差し引いて

適正な年間収入を計算しましょう。

1360万-533万=827万となります。

次に投資額=

8140万-200万(消費税)ー690諸費用)

=7250万となりますね。

さて、計算結果は・・・

他の投資物件との

比較用の利回り

=827万÷7250万✕100=11.4%

となります。

19.95%→11.4%まで下がりました!

まあ、それでも8.5%水増しして

他の投資先よりも優れていると営業するのは

頂けないね

でも11.4%なら良いんじゃ無いでしょうか?

トライすること自体には問題ないのかなと思います。

でも、

法律が変ればこの年間稼働率75%が

変化しますし、

まわりに民泊やホテルが増えれば

宿泊費も下がります。

また、民泊の顧客対象者は

外国人さんが多いですから

日本に魅力が無くなれば

お客さんが遠のきます。

実際の稼働率は50%だという

実態を報告している民泊大家さんもいます。

諸経費が新築アパートでは200万~300万程度であるのに

民泊物件の諸費用は550万~700万程度を

提案して物件費用を水増ししている業者も多いです。

たとえば

上記の稼働率50%と諸費用を新築アパート並みの300万を

計算に織り込んだらどうなるでしょうか?

年間家賃収入=

4戸✕12420円(宿泊単価)✕365日✕75%50%

1360万907万

から年間運営経費を差し引いて

適正な年間収入を計算しましょう。

907万-533万=374万となります。

次に投資額=

8140万-200万(消費税)ー690万300万(諸費用)

=7640万となりますね。

さて、計算結果は・・・

他の投資物件との

比較用の利回り

=374万÷7640万✕100=4.9%

となります。

どうですか?

最初19.65%で提案された

民泊事業ですが、

計算方法によっては11.4%になるし、

もしかしたら現実民泊大家さんのご意見から

再計算で4.9%になってしまいます。

さらに、

新築アパートや中古アパートの融資では

属性により1.8%~2.2%程度の

金利ですが、

民泊事業の場合は一般的に

3.5%~4.5%の金利が一般的のようです。

高属性でも3%程度です。

なぜ金利が高いのか?

それは、

新築アパートや中古アパートやRC物件よりも

リスクが高いと銀行が思っているからです。

ただ、銀行がリスクが高いと思っていたとしても

それは過去に実績が少ないからだけで、

民泊事業自体がどうなるかはこれから

のオーナーの頑張りと運でしょう!

ただし、

まだ民泊オーナーの数自体は

他の投資先と比べると圧倒的に少数派ですから

うまくいけば大儲けできますよ~

ただ、失敗するリスクも他の投資先と比べると

圧倒的に高くなるのでご注意です。

どうだい!?

みんな悩め!!

この記事を読むのに必要な時間は約 7 分です。

ラブスカイブログ特典
〇新築アパート:

100万~300万円の諸経費値引

〇区分マンション:

50万~100万円の諸経費値引

〇RC1棟買い:

自己資金500万で融資2億を目指す

〇コインランドリー:

自己資金ゼロのランドリー経営をはじめよう!

〇リサイクルマート:

開店資金圧縮特約あり

光発電事業:

オーバースペック99KW発電所をご紹介

セミナー・座談会開催

不動産・発電事業・フランチャイズ投資セミナーを
開催いたします。

スケジュールは

12:00~17:00 講義
17:00~17:30 質疑応答
18:00~    2次会 (会議室での立食又は、近くの居酒屋)
21:00     解散

会場は

東京、大阪、名古屋、神戸、広島、札幌、福岡

で募集しています。

2018年度予定

10月13日 土曜日 東京セミナー募集終了

11月25日 日曜日 名古屋セミナー募集終了

2019年 1月 12日 福岡セミナー 募集中

参加希望お待ちしております。

セミナー講義の内容は

ラブ☆スカイの「成功の投資スキーム」

と題して、私の独断と偏見に満ちた

投資理論を6時間の長丁場でお伝えいたします。

今回も、ネタを1時間分追加して

特別バーションで講義させていただきます。

目から鱗のネタをひっさげたいと思いますから

ぜひご期待ください。

↓東京セミナーの風景です!

私のセミナーの醍醐味は

私の話よりもセミナーに参加される先輩投資家さん

と初心者投資家さんの斬新な意見飛び交う

2次会にあります。

土曜開催なので翌日はゆっくりできますから、

近くの居酒屋で夜遅くまで投資コミュニケーション会となるでしょう。

お会いできることを楽しみにしております。

参加ご希望の方は下記のフォームから問合せください!

その他地域を希望の場合は一定数あればすぐに開催します。

よろしくお願いします。

セミナー参加費500円!

2次会は割り勘

です。

振るうってご参加くださいね!

この記事を読むのに必要な時間は約 18 分です。

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。