賃貸不動産物件に求められる最低限の設備とは!?


この記事を読むのに必要な時間は約 17 分です。

既存の不動産賃貸オーナーや

これから不動産物件を購入しようとしている

投資家さんからのブログ問合せで多いのが

好まれる賃貸物件の「設備」についてです。

たとえば、

「同じ立地・同じ築年数物件の場合、

利回りが12%のトイレ・バスユニットタイプの物件と

利回りが8%のトイレ・バスセパレートタイプ

どちらを選んだら良いでしょうか?」

とか、

「洗濯機置き場がベランダですが、大丈夫でしょうか?」

とか、

「電気コンロとガスコンロどちらが良いでしょうか?」

とか、

「畳とフローリング」どちらが良いでしょうか?

とか、

「駐車場が無いのですが入居付け大丈夫でしょうか?」

とか、

「トイレにウォシュレット」が付いてないけど大丈夫か?

とか、

「モニター付インターフォンは必要ですか?」

とか、

「エアコンは必要でしょうか?」

とか、

「3部屋ありますが、各部屋にエアコンは必要か?」

とか、

「インターネット接続サービスは必要か?」

とか、

「浴室乾燥機は必要か?」

とか、

「やはり、全ての電球はLEDにしないと入居付けに影響するか?」

とか、

「玄関がせまくて下駄箱も小さいけど大丈夫でしょうか?」

とか、まあ、いろいろ聞かれます。

毎月一定の割合で質問されるので

今回まとめて

私の見解を述べさせていただきます。

はっきり、言いますが、上記の内容について

どうしようか?なんて悩む必要はありません。

そんなの決まっているからです。

では、答えますよ

〇バストイレ洗面所について

3点ユニットバスは✕

トイレ、風呂、洗面所は完全分離(セパレートタイプ)

を選ぶこと!

〇洗濯機の位置について

ベランダは✕

洗濯機は室内に配置できる物件を選ぶこと!

〇コンロについて

・電気コンロでも、ガスコンロでも、どちらでも良い。

そんなこと悩む必要は無し。

〇床タイプについて

畳のある物件は✕

完全フローリングの物件を選ぶこと!

ただし、畳だからと言う理由で物件を買ってはいけないと言うわけでは

ありません。

他に特筆すべきメリットのある物件であれば

購入してから、リノベーションで畳みをフローリング化

すれば良いです。

とにかく、畳の部屋は絶対に不要です。

まだまだ使えるきれいな畳の部屋であろうとも

不要です。

〇駐車場について

物件に駐車場があろうと、無かろうと

どちらでも構いません。

ラブスカイが推奨する物件は駅やバス停に近い物件です。

ただし、駐車場が不要というわけではありません。

保有する物件に駐車場が必要か不要か?と聞かれた場合は

どちらでも良いと言うことです。

要は、物件の徒歩1分以内のエリアに

駐車場があれば良いのです。

〇ウォシュレットについて

ウォシュレットが無い物件なんて

入居は期待できません。

もちろん、ウォシュレットなんて安いので

物件を手に入れたら設置すれば良いだけですから

絶対に必要設備として考えましょう。

あと、

ウォシュレットについて

「ウォシュレットを持ち回っている方にとっては

ウォシュレットは不要では?」と良く聞かれます。

ラブスカイが推奨する物件は1k、1dk,1ldkの

dinks物件です。

一人暮らしの方が引っ越しの度にウォシュレットを

いちいち取り外して持ち回りません。

今どきは安いから使い捨てていくくらいです。

ですから、同じような他物件がある場合、

ウォシュレット完備欄に「〇」がある方が選ばれます。

初期設置費用の3万円が浮きますからね。

〇インターフォンについて

インターフォンなんて、モニターがあろうが

無かろうが、どちらでも構いません。

ドアからスコープ越しに覗けば良いだけです。

何度も言いますが、

ラブスカイが推奨する物件は1k、1dk,1ldkの

dinks物件です。

一人暮らしに来客はそんなにありません。

ファミリー層と比べてモニター付インターフォンの

必要性はかなり低いのです。

〇エアコンの必要性について

エアコンは絶対に必要です。

クーラーだけの場合は✕です。

冷房・暖房・除湿が付いているエアコンです。

それも、各部屋、全部屋に必要です。

2部屋あれば2台設置していないといけません。

絶対です。

もちろん、エアコンは後付け可能ですから

購入を考えている物件にエアコンが無い場合は

必要経費にエアコンを考慮して

購入価格を検討しましょう。

〇インターネット接続サービスについて

はっきり言います。

「インターネット接続サービスは必要です!!!!!」

無料インターネット接続サービスが無い物件なんて

入居者は選びません。

必要ですから、物件を購入したら

アパート用インターネット接続業者さんと契約して

インターネット完備物件を目指しましょう。

たまに、インターネットが不要な方とか

スマートフォンがあるからネットは不要

と思われる方が居ますが、

ラブスカイが推奨する物件は1k、1dk,1ldkの

dinks物件です。

大概のかたは、スマホ以外に自宅にパソコンを保有しています

いちいちスマホでデサリングしてネットにつなぐこと

なんてしません。

インターネット完備の物件と無しの物件なら

たとえ、3000円くらい家賃が高くても

間違いなく、インターネット完備の物件を選ぶ事でしょう。

自分でプロバイダー契約なんて面倒ですからね。

〇浴室乾燥機について

浴室乾燥機は、不要です。

あっても、無くても構いません。

〇LED電球について

各部屋の電気代は入居者様が支払うので

もちろん、はじめから備え付けの電灯があるなら

ledは喜ばれるかもしれませんが、

led電灯が付いているからと言う理由で入居を決める方は

居ません!まあ、物件選択理由としては不要でしょうね。

ただし、共用部分の電灯は、初期投資としてLEDにした方が

コストパフォーマンスが良いので取り替えましょう。

〇玄関について

何度も何度も言いますが、

ラブスカイが推奨する物件は1k、1dk,1ldkの

dinks物件です。

お客さんはそんなに頻繁にありません。

普段履く靴は玄関に脱ぎ捨てるでしょうし、

保有する靴も

せいぜい6足程度でしょうから

下駄箱に5足しまえれば、

十分です。

ただし、長靴を片付けることができるように

タテ幅が60㎝くらいのスペースの段が1段必要です。

玄関も100㎝✕70㎝で、0.7m2もあれば

よいでしょう。

まあ、玄関なんてどうでも良いです。

どの物件も似たり寄ったりです。

無駄に玄関にお金を掛ける必要はないでしょう。

他の項目で物件を考えましょう。

〇他に

サーモ付蛇口は必要か?→不要

バステレビは必要か?→不要

シャワーは必要か?→必要に決まっている!今どきシャワーが無い物件なんて無い
(もしシャワーも無い物件なら他にも欠点が一杯でしょうから、選択肢から省きましょう)

さて、どうでしたか?

言われてみれば

そうだよね~

と、みなさん納得してもらってますが、

意外にどうでも良いことで悩んでいる方は多いものです。

物件選びの参考にしていただければ幸いです。

でわ!

この記事を読むのに必要な時間は約 7 分です。

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この記事を読むのに必要な時間は約 18 分です。

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又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

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実質頭金10万円で、

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都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

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直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。