30年の一括借り上げ家賃保証なんて真っ赤なウソ!?


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みなさん

サブリースって知っていますか?

投資家によってはその評価は2分される

不動産投資システムの一つです。

利用の仕方によってはとても素晴らしいスキームになる反面

間違えた利用により最悪の失敗をもたらす

諸刃の剣です。

そもそも

サブリースとは

管理業者が不動産賃貸物件をオーナーから一括賃借して

物件の管理手法や客付けのノウハウを持たないオーナーの代理で

不動産賃貸業を行うことにより

オーナーから利益を得るシステムです。

まあ、オーナーの代わりに不動産経営して儲けるシステムです。

よく素人さんの意見として

不動産会社が不動産オーナーからわざわざ

賃借契約して利益を持つなら

はじめから不動産会社が自分で物件を持てば良いじゃん!なんて

言ってますが、この意見はとてもおろかです。

不動産を購入しようとした場合には

お金が必要です。

たとえば銀行からしたら頭金を10%出せば

残りを融資が付くとすると

企業に頭金が1億円あったとすると

理論上10億円は融資を受けることができることになります。

10億の経営ができるのです。

しかし、それで終わりです。

反面個人であれば、どんなに借入が多くても

年収500万あって、自己資金1000万出せば1億円の融資を受けることができます。

企業が自信で10億の経営をするよりも

1億円の借入ができる個人を10人顧客として持った方が

断然効率が良いのです。

もっと言うと

年収500万のサラリーマンなら

自己資金100万くらいでだいたい1億円の融資が付きます

そんなサラリーマン顧客が1000人いたら

それだけで企業は1000億円の経営ができます。

企業が自己資金を10%出さなければいけないとすると

必要自己資金は100億円となります。

そんなは大手企業だって融資を受けることはできません。

だから、企業はどんなに儲かると知っていても

不動産投資を自分ですることができないのです。

もっと言うと

企業が自己資金を自己運営に利用するくらいなら

顧客の物件を運用するための運転資金に回す方が

よっぽど儲かるのです。

サラリーマンを増やすための営業費に回す方が

よっぽど儲かるのです。

さて、サブリースが企業にとってとても

メリットが多いことは上述したとおりですが、

物件所有者にとってもとてもメリットがあります。

それは、

不動産会社がオーナーに替わって物件を管理するため、知識が無くても不動産賃貸業ができます。

また、

賃借人にたいしての対応や家賃回収も全て不動産管理会社が行ってくれるから楽です。

そして、

空室があっても空室分が保証されて契約分が支払われるためオーナーは収支予想が立てやすくなるのです。

そんな、

オーナーにも不動産会社にもメリットがおおくありそうなサブリースですが

なぜ、だまされたと感じるオーナーが多くいるのでしょうか?

それは、過大なCMにあるようです。

不動産会社がオーナーにだまされたと思い込ませるような

過大な広告を打ったために

そんな事態に陥ったといわれています。

理由は一つ

不動産は新築時から年月を掛けて家賃は下落していくことは

当たり前の事にもかかわらず

テレビのCMを見ると

まるで

保証される賃料がまるで、長期間一定額であるような錯覚を起こさせる。

オーナーはサブリース契約で十数年は家賃が保証されると勘違いしてしまうのです。

勘違いしてもらっては困るのは

サブリース契約をした場合は

契約期間契約分の家賃は保証されるので

収支がマイナスになるような事は基本的にありません。

安心してくださいね。

ただしそれには条件があります。

そのサブリース契約をした企業が倒産しないことです

それと、

サブリース契約した企業が悪事を働こうと画策していない企業であることです。

もちろん、前者である企業が倒産しないことは当たり前ですね

契約先が倒産すれば

契約は無効になります。

家賃は保証されなくなります。

ですから、安心できるパートナー企業を選びましょう。

問題は2点目の

企業が悪事を行おうと最初から画策している場合には

オーナーにはどうすることもできません。

なぜか分かりますか?

それは、

日本国の法律が、

不動産オーナーでは無く

サブリース業者を保護しているからです。

みなさん

土地を保有する地主よりも

土地を借りて建物を建てた宿主の方が

国に借地借家法で保証されていることはご存じでしょう?

それと同じで

実は、

不動産オーナーではなく

サブリース会社さんに借地借家法は適用されるのです。

サブリース会社は借地借家法で保護されるのです。

だから、

サブリース会社さんが家賃保証で経営が苦しくなったら

オーナーに保証内容の減額や撤廃を請求することができるし

オーナーはその条件変更を無条件で飲まなければいけなくなるのです。

また、サブリースに不満を持って契約期間満了前に

契約を破棄しようとしたら

違約金の支払いを請求されるのです。

だから、

オーナーは「なんだかだまされた気持ち」になるのです。

しか-しもう一度言いますよ

サブリース契約をすれば

基本的に家賃保証は守られるのです!そのサブリース会社の経営が安定している限りはね!!

サブリースで一番大事なことは

その契約内容では無いのです。

契約先をいかに信頼できるかです!

信頼できるサブリース業者さんを見つける方法は様々ですが

簡単な方法をお教えしましょう

見極め方その1
家賃保証には定期修繕保証が含まれています。過去の実績で

定期的に修繕を履行しているかどうかを確認してみましょう

たとえば、最近ニュースでレオパレスが定期修繕をしていない事が

取り上げられていますが

そんな企業は信用できませんよね

火の無いところに煙は立たないのです。

見極め方その2
住居需要が明らかに無いような場所に

サブリース契約を用いて提案してくる業者は絶対駄目!

たとえば、〇建、や大〇〇託のような

田んぼの真ん中の

地主に新築アパートを建設させて

サブリースを提案してくるような企業は明らかに

ダメダメです。

上記2点を確認して信頼できる業者を探しましょう

また、

すでにサブリース契約している場合にも

なるべく早く悪徳業者をであることを見抜き

違約金が発生しないように契約を安全に解除する

手立てを打つ必要があります。

悪徳サブリース業者の見抜き方をお教えしましょう

見抜き方1
物件を購入して契約したときの担当者がまだ

会社にいるかどうかを確認する。

退職している場合、その理由をあなたは知らされているか?

信頼置ける企業の場合は担当者が替わる場合や退職する場合には

かならずオーナーに挨拶があります。

見抜き方2
企業のお客様相談センターの担当者がころころ替わっていないか?

見抜き方3
契約内容の変更提案が3年間に2度以上ある場合は

怪しいです。

基本的に契約は締結期間履行されるものです。契約満了前に

内容変更をしなければならないことはあるでしょう

しかし、頻繁に契約変更することは

あってはならないのです。

どうです?

サブリース会社の経営さえ順調であれば

サブリース契約は守られるのです。

最後にまとめると

サブリース会社との契約内容を確認するだけでは無く

契約先の訴訟事例なんかも調べることをおすすめします。

また、

何も無ければサブリース契約保証は履行されるが、

リーマンショック等の大きな事件や事象が発生した場合は

社会情勢に対応できず企業自体の存続が厳しくなり

契約を守れないことが発生することも理解しておきましょう。

ただ、

素人のサラリーマンがサブリースを用いて

専門の企業に管理や家賃を保証してもらうプランは

大いに「アリ」だと思います。

シノケンが提案するサブリースは

経営実績が抜群でラブスカイとしては安心できると思いますよ

ご参考に!

でわ

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不動産・発電事業・フランチャイズ投資セミナーを
開催いたします。

スケジュールは

12:00~17:00 講義
17:00~17:30 質疑応答
18:00~    2次会 (会議室での立食又は、近くの居酒屋)
21:00     解散

会場は

東京、大阪、名古屋、神戸、広島、札幌、福岡

で募集しています。

2018年度予定

10月13日 土曜日 東京セミナー募集終了

11月25日 日曜日 名古屋セミナー募集終了

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参加希望お待ちしております。

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ラブ☆スカイの「成功の投資スキーム」

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お会いできることを楽しみにしております。

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よろしくお願いします。

セミナー参加費500円!

2次会は割り勘

です。

振るうってご参加くださいね!

この記事を読むのに必要な時間は約 18 分です。

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。