30年の一括借り上げ家賃保証なんて真っ赤なウソ!?


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みなさん

サブリースって知っていますか?

投資家によってはその評価は2分される

不動産投資システムの一つです。

利用の仕方によってはとても素晴らしいスキームになる反面

間違えた利用により最悪の失敗をもたらす

諸刃の剣です。

そもそも

サブリースとは

管理業者が不動産賃貸物件をオーナーから一括賃借して

物件の管理手法や客付けのノウハウを持たないオーナーの代理で

不動産賃貸業を行うことにより

オーナーから利益を得るシステムです。

まあ、オーナーの代わりに不動産経営して儲けるシステムです。

よく素人さんの意見として

不動産会社が不動産オーナーからわざわざ

賃借契約して利益を持つなら

はじめから不動産会社が自分で物件を持てば良いじゃん!なんて

言ってますが、この意見はとてもおろかです。

不動産を購入しようとした場合には

お金が必要です。

たとえば銀行からしたら頭金を10%出せば

残りを融資が付くとすると

企業に頭金が1億円あったとすると

理論上10億円は融資を受けることができることになります。

10億の経営ができるのです。

しかし、それで終わりです。

反面個人であれば、どんなに借入が多くても

年収500万あって、自己資金1000万出せば1億円の融資を受けることができます。

企業が自信で10億の経営をするよりも

1億円の借入ができる個人を10人顧客として持った方が

断然効率が良いのです。

もっと言うと

年収500万のサラリーマンなら

自己資金100万くらいでだいたい1億円の融資が付きます

そんなサラリーマン顧客が1000人いたら

それだけで企業は1000億円の経営ができます。

企業が自己資金を10%出さなければいけないとすると

必要自己資金は100億円となります。

そんなは大手企業だって融資を受けることはできません。

だから、企業はどんなに儲かると知っていても

不動産投資を自分ですることができないのです。

もっと言うと

企業が自己資金を自己運営に利用するくらいなら

顧客の物件を運用するための運転資金に回す方が

よっぽど儲かるのです。

サラリーマンを増やすための営業費に回す方が

よっぽど儲かるのです。

さて、サブリースが企業にとってとても

メリットが多いことは上述したとおりですが、

物件所有者にとってもとてもメリットがあります。

それは、

不動産会社がオーナーに替わって物件を管理するため、知識が無くても不動産賃貸業ができます。

また、

賃借人にたいしての対応や家賃回収も全て不動産管理会社が行ってくれるから楽です。

そして、

空室があっても空室分が保証されて契約分が支払われるためオーナーは収支予想が立てやすくなるのです。

そんな、

オーナーにも不動産会社にもメリットがおおくありそうなサブリースですが

なぜ、だまされたと感じるオーナーが多くいるのでしょうか?

それは、過大なCMにあるようです。

不動産会社がオーナーにだまされたと思い込ませるような

過大な広告を打ったために

そんな事態に陥ったといわれています。

理由は一つ

不動産は新築時から年月を掛けて家賃は下落していくことは

当たり前の事にもかかわらず

テレビのCMを見ると

まるで

保証される賃料がまるで、長期間一定額であるような錯覚を起こさせる。

オーナーはサブリース契約で十数年は家賃が保証されると勘違いしてしまうのです。

勘違いしてもらっては困るのは

サブリース契約をした場合は

契約期間契約分の家賃は保証されるので

収支がマイナスになるような事は基本的にありません。

安心してくださいね。

ただしそれには条件があります。

そのサブリース契約をした企業が倒産しないことです

それと、

サブリース契約した企業が悪事を働こうと画策していない企業であることです。

もちろん、前者である企業が倒産しないことは当たり前ですね

契約先が倒産すれば

契約は無効になります。

家賃は保証されなくなります。

ですから、安心できるパートナー企業を選びましょう。

問題は2点目の

企業が悪事を行おうと最初から画策している場合には

オーナーにはどうすることもできません。

なぜか分かりますか?

それは、

日本国の法律が、

不動産オーナーでは無く

サブリース業者を保護しているからです。

みなさん

土地を保有する地主よりも

土地を借りて建物を建てた宿主の方が

国に借地借家法で保証されていることはご存じでしょう?

それと同じで

実は、

不動産オーナーではなく

サブリース会社さんに借地借家法は適用されるのです。

サブリース会社は借地借家法で保護されるのです。

だから、

サブリース会社さんが家賃保証で経営が苦しくなったら

オーナーに保証内容の減額や撤廃を請求することができるし

オーナーはその条件変更を無条件で飲まなければいけなくなるのです。

また、サブリースに不満を持って契約期間満了前に

契約を破棄しようとしたら

違約金の支払いを請求されるのです。

だから、

オーナーは「なんだかだまされた気持ち」になるのです。

しか-しもう一度言いますよ

サブリース契約をすれば

基本的に家賃保証は守られるのです!そのサブリース会社の経営が安定している限りはね!!

サブリースで一番大事なことは

その契約内容では無いのです。

契約先をいかに信頼できるかです!

信頼できるサブリース業者さんを見つける方法は様々ですが

簡単な方法をお教えしましょう

見極め方その1
家賃保証には定期修繕保証が含まれています。過去の実績で

定期的に修繕を履行しているかどうかを確認してみましょう

たとえば、最近ニュースでレオパレスが定期修繕をしていない事が

取り上げられていますが

そんな企業は信用できませんよね

火の無いところに煙は立たないのです。

見極め方その2
住居需要が明らかに無いような場所に

サブリース契約を用いて提案してくる業者は絶対駄目!

たとえば、〇建、や大〇〇託のような

田んぼの真ん中の

地主に新築アパートを建設させて

サブリースを提案してくるような企業は明らかに

ダメダメです。

上記2点を確認して信頼できる業者を探しましょう

また、

すでにサブリース契約している場合にも

なるべく早く悪徳業者をであることを見抜き

違約金が発生しないように契約を安全に解除する

手立てを打つ必要があります。

悪徳サブリース業者の見抜き方をお教えしましょう

見抜き方1
物件を購入して契約したときの担当者がまだ

会社にいるかどうかを確認する。

退職している場合、その理由をあなたは知らされているか?

信頼置ける企業の場合は担当者が替わる場合や退職する場合には

かならずオーナーに挨拶があります。

見抜き方2
企業のお客様相談センターの担当者がころころ替わっていないか?

見抜き方3
契約内容の変更提案が3年間に2度以上ある場合は

怪しいです。

基本的に契約は締結期間履行されるものです。契約満了前に

内容変更をしなければならないことはあるでしょう

しかし、頻繁に契約変更することは

あってはならないのです。

どうです?

サブリース会社の経営さえ順調であれば

サブリース契約は守られるのです。

最後にまとめると

サブリース会社との契約内容を確認するだけでは無く

契約先の訴訟事例なんかも調べることをおすすめします。

また、

何も無ければサブリース契約保証は履行されるが、

リーマンショック等の大きな事件や事象が発生した場合は

社会情勢に対応できず企業自体の存続が厳しくなり

契約を守れないことが発生することも理解しておきましょう。

ただ、

素人のサラリーマンがサブリースを用いて

専門の企業に管理や家賃を保証してもらうプランは

大いに「アリ」だと思います。

シノケンが提案するサブリースは

経営実績が抜群でラブスカイとしては安心できると思いますよ

ご参考に!

でわ

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