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大量に入手した不動産賃貸情報を

私の考察とあわせて

どんどん公開していきますね。

まずは、国土交通省が発表した

2015年度の公示地価

圏域別・用途別対前年平均変動率です。↓

こういった情報は

調べればいくらでも手に入りますが

なかなか素人が収拾選択するのは難しいですね。

いまラブ☆スカイのもとには

提携する8業者さんからバンバン最新情報が

送られてきています

私の部屋は、ブログネタだらけになっています。

どんどん為になりそうなネタを

アップしていきますから、ご期待ください。

もちろん、私の解説付きですよ！

さて、公示地価の圏域別変動率ですが

まず、「圏域別」について

見てみると

三大都市圏平均とは、

東京・大阪・名古屋の事ですね。

これは、誰でも知っていますし、その情報はもちろんキャッチしなければいけません。

重要なのは、この次の項目です。

「地方中枢都市」の扱いです。

日本に数ある政令指定都市の中で

どの地域が

選ばれているか？ここに注目すれば

今後、地方のどの地域に全力で投資すればよいか

読み取れます。

さて、選ばれた都市圏は・・・・

札幌市

仙台市

広島市

福岡市

とのことです。これは、国交省が

お墨付きをだした、注目すべき

あなどれない都市圏であることを意味します。

日本が注目している都市なのです。

ということは、皆さんもまずは、

東京→大阪→名古屋と

不動産進出地域を検討し

そこに気に入った物件が無ければ

次は

札幌、仙台、広島、福岡

から、進出地域を検討すればよいのです。

これは、新築マンションでも

新築木造アパートでもそうですし、

中古のマンションでも当てはまります。

特に、新築のマンションと新築のアパートは

このルールを絶対に守らなければいけません。

何度も言いますよ、

新築の物件を

東京、大阪、名古屋、札幌、仙台、広島、福岡

以外で検討してはいけません！

肝に銘じておいてくださいね。

ただし、中古アパートと

中古マンションだけは

ラブ☆スカイの特別な見極め手法に

あてはめて、検討する方法はあります。

と、言いますか、中古販売業者は

この日本に腐るほどあるし、

素人の皆さんでは全く判断できないはずです。

わたしが提携している中古マンション、アパート販売業者さんは

ラブ☆スカイ評価指標を乗り越えた販売業者さんですので

ご安心くださいね。

それと、新築については

上記の地域以外での購入は絶対にダメです。

購入した方は、数年後破たんするリスクが付きまとうでしょうね。

何度も言いますが、

新築は、

東京圏、大阪圏、名古屋圏、札幌、仙台、広島、福岡

ですからね。呪文のように覚えておいてください。

さーて、前置きが長くなりましたが、

「その他」は、上記地域以外の市町村です。

では内容を吟味しましょう。

まず、一言でこの表をまとめると・・・

「三大都市圏+地方中枢都市」の

地価が上昇して、

「地方」の地価が下落

しています。

さらに、

大きく「住宅地」と「商業地」で比較していますが、

住宅地よりも商業地の方が

その傾向がさらに大きいようです。

近年は、地価が上昇していると思い込んでいましたが

地価が上昇しているのは

東京圏、大阪圏、名古屋圏、札幌、仙台、広島、福岡

だけなんですよ。

その他の地域の地価は

下落しているのです。

このように見てくださいね。

そんな地域に新築でアパートや

マンションを建てるなんて・・・

破綻したいんでしょうか？

なんで、

東京圏、大阪圏、名古屋圏、札幌、仙台、広島、福岡

以外で何千万もはたいて、購入するのでしょうか？

まったくわかりません。

そういった方からよく相談を受けるのですが、

新築が買いたいのであれば、

とっとと、売却して

東京圏、大阪圏、名古屋圏、札幌、仙台、広島、福岡

で購入するように勧めています。

ただし、中古の場合は、またさらに別の判断指標があるので

問合せ頂いた方には、業者含めてバンバンお教えしています！

中古で4億買いたい方は「問合せ」コーナーから応募してくださ
い！

あと、この表から

名古屋が大きく上昇しているから

東京や、ちょっとマイナスの大阪より

名古屋を選ぶ方がいます。

そのやり方は間違ってます。

もちろん名古屋は、最高の土地ですから

もし、名古屋を進められたら購入すべきです。

でも、やっぱり、それでも、

「東京圏」は無いのですか？と業者に聞くべきなんですよ

だって、日本の人口の10％が集まってるし、

今後、20年かけて日本の人口は2/3に減少していくわけですから

どんどん都市圏への流入が進むんですから！

やっぱり、優先順位は

東京圏→大阪圏→名古屋圏→地方中枢都市圏

ですからね。

しかし、本当に地方都市は深刻ですね。

住宅地域で－1.5％ですが

商業地なんて－2.1％ですからね

且つ昨年は－1.4％ですよ。

商業地に近いところで2年前に100坪1億で購入したら

2年たった今年は・・・・

1億×（98.6％）×(97.9％)≒9600万ですよ

なんと2年で400万の損害です。

このまま、あと8年間毎年－1.5％が続いたら

9620万×（1－0.015）＾８≒8500万です。

1500万の損害です。

そんな地方に新築するんですか？
3000万のマンションを地方に買ったら

10年後は2500万です。土地代だけですよ

これに、10年間の建物の老朽化を考慮したら

1800万です。

3000万投資して10年で1200万損してたら

何に投資してるかわからなくなるでしょ？

やっぱり、新築でマンション、アパート買うなら

東京圏、大阪圏、名古屋圏、札幌、仙台、広島、福岡です。

もし、地方で購入してしまったのであれば・・・・

しょうがないので

上記の安心地域の物件を購入して

リスクを少しでも薄めましょうね。

そして、地方に新築で建ててしまった方は

できるなら売却して手元に残さないようにしてくださいね。

困ったら「問合せ」から何でも聞いてください！

次回は、中古の大型物件買うなら

目から鱗の「地方案件」であることを紹介しましょう。

もちろん、その地域の選び方が重要ですから

基本的には私が紹介する方法で×の案件は

手を出しちゃだめですよ。

でわ！

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