002 20151229081226927s 1 - 不動産投資で成功したいなら、東京都内の物件を選ぶべき!

不動産投資で成功したいなら、東京都内の物件を選ぶべき!


ここからの記事を読む為に約 10 分の時間が必要

私ラブ☆スカイは

福岡の物件しか所有しておりません。

別に、福岡だけに固執したわけではありません。

ちなみに、これから購入する予定の

中古マンションや新築マンションについては

福岡ではありません。

ただし、私には、私なりの

立地条件があります。

昔も述べましたが、

①政令指定都市又は都心であること

②人口が上昇を続けている場所であること

③駅から10分以内のエリアであること

上記の3つの重要な条件をクリアしていれば買いです!

一番大事なことは、

もちろん①番です。

政令指定都市と言ってもいっぱいありますが

わたしが選ぶのは

上位から順に

1、東京および関東圏

2、大阪

3、名古屋

4、福岡

5、札幌

6、仙台

7、兵庫

ですね。

もちろん、これ以外にも政令指定都市はあるので

政令指定都市以外の田舎の物件に比べれば100万倍

ましですが、

もし、物件があるのでどこの場所を選ぶか?

選択しろと言われたら

間違いなく

東京および関東圏の物件を選びます。

(もちろん地震時の津波の影響がない場所ですよ)

特に、23区内の物件であれば

なおさらですね。

わたしが福岡ばかり買ってるからと言って

福岡が一番と思っているわけではありませんからね!

勘違いしないでください。

新築マンション買うなら

上記の東京、大阪なんかは最高です。

それは、なぜか?

新築マンション1戸購入する場合は

ただでさえ、キャッシュフローはマイナスになります。

業者さんには申し訳ないが

ローン返済中はわずか1万円から2万円のマイナスでも

負債でしかありません。

ただし、私のスキーム(他の収益物件一気に返済)

で、繰り上げ返済したら

一気に立場は逆転し、属性超アップの原動力となる

大事な大事な物件へと変貌を遂げます。

ここまでは前回までに何度も述べています。

さて、新築マンション買うなら東京23区内が

断然有利だと誰もが言うし、私も言っているのですが

それはなぜか?

利回りだけなら、東京や大阪などの

地価の高い場所を選択すると利回りが低くなります。

その反面、世の中には利回りの高いマンションがあります。

それは、・・・・田舎の物件です。

田舎の物件(政令指定都市または都心以外の都市のマンション)

は、土地が安いので利回りがとても高いです!

だけども、投資家からは人気がなく

もちろん、借り手がいないので空室も多くリスクが高いのです。

地価が高くて、購入価格が高いため利回りが低い、東京23区内の物件を選ぶか?

地価が安く、購入価格が低いため利回りがとても高い、田舎の物件を選ぶか?

私のブログ読者なら迷わず前者を選んでね。

何度も言いますが、物件を購入する指標として「利回り」

なんて気にしちゃだめですよ!

「利回り」ばかり気にしていると、さっきの2択で後者を選ぶ

失敗者になりますよ!

迷わず東京都内を選んでくださいね。

大事なのは「投資利回り」のみです。

あと、地価の高い都心でマンションを購入するメリットは

「値下がりしにくい!」

点にあります。

この10年間の政令指定都市以外での

要は田舎のマンションの中古市場について

調査結果を言いますと、

新築購入時の60%だそうです。

3000万で購入したマンションが10年後に1800万です。

関東圏や地方政令指定都市だと、70%だそうです。

3000万で購入したマンションが510後に2100万です。

それでは、東京23区内では・・・・

なんと94%だそうです。

3000万で購入したマンションが10年後に2820万です。

10年経ってもまだまだ現役です。

ほとんど値下がりしていません。

まあ、バブルの時は、

バブル前とバブル絶頂時で2倍になったようですが・・・・

そういう意味でも、物件の価値が下がらない点からも

どうせ買うなら東京23区内!なんですよ。

さらに、一言

それだけ素晴らしい東京都内のマンションですが

先ほど言った通り、10年たっても値下がりしないし、

満室経営のためには最高の立地条件ですが、

土地が高いです。

そのため、ワンルーム新築マンションを1戸購入しようとしたら

3500万~4000万程度の価格帯となります。

そんな中で、

この1等地である東京23区内でも3000万を切る

マンションを提供してくれる業者さんもいます。

私が知る限り、大手だとここだけです。

「㈱日本ワークス」です。

わたしが購入しようとしている物件は

なんと、破格の「2500万円台」です。

↓日本ワークスさんの新築マンション外観でーす!

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すごいでしょう!

これだけ安くて、東京都内なら

まったく言うことありません!

6棟の収益物件で一気に繰り上げ返済して

さらに属性アップさせます。

今の私のキャッシュフローなら2年で返済できます。

ちなみに、5000万クラスの収益物件と抱き合わせ

で購入すれば、12年程度で繰り上げ返済可能ですから

ぜひ、6000万クラスの物件購入とマンション1戸の

同時購入を検討してみてくださいね。

絶対無敵のスキームですから!

いくら700万以上の高収入の方でも

新築アパート2棟は厳しので、

中に中古マンション1棟買いを合わせて、

新築木造+中古マンション1棟+新築マンション1戸が

理想です。

最後にもう一つですが、

都会の物件を選ぶのは

マンションだけではありませんからね!

木造アパートも、福岡より名古屋、名古屋より大阪、

大阪より東京ですからね!

とにかく、もし購入できるなら

購入する機会に出会えたなら

迷わず「東京23区内」の物件を選んでくださいね。

最後に復習ですが、

木造新築でも中古でも、新築マンションでも

買い方としては、

「利回り」を気にしないこと!

(利回りが高い物件は田舎の物件!

利回り高くても空室なら意味がない!)

もし、立地場所の選択の余地があるなら

東京→大阪→名古屋→(福岡、仙台、札幌、兵庫)→その他の政令指定都市

の順番で選ぶこと、東京よりも福岡!なんてことはありえません!!

それでも、政令指定都市ならいいですがね。

絶対に利回りの高い

田舎の物件をつかまされないこと!!

気を付けてくださいね。

あ、さいごに、駅から10分を覚えておいてください!

今日は、いろんな方から「やっぱり物件は東京より福岡ですか?」

って聞かれるので、思いを述べさせていただきました。

でわ!検討を祈ります。

ここからの記事を読む為に約 14 分の時間が必要

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

⇒続きを読む

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